임대차 관련 분쟁에서 이기려면…초기 대응이 중요

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Live 중기 ㅣ 더불어 중기 임대차 관련 분쟁에서 이기려면…초기 대응이 중요 임대·임차 상가법률 주치의…‘상가변호사닷컴’ 김재윤 대표변호사

기사입력2019-02-07 18:19

채민선 기자 (iscra79@junggi.co.kr) ㅣ다른기사보기

‘상가변호사닷컴’의 김재윤 대표변호사는 계약 관련 분쟁으로 고통을 겪는 의뢰인을 접하다 보면 계약과정에서 단 한번만이라도 법률 전문가의 자문을 받았다면 분쟁 자체를 예방할 수 있었던 경우가 많았다며 안타까움을 나타났다. ©중기이코노미

“몸이 아프면 먼저 병원을 찾아 의사에게 적절한 진료와 처방을 받듯이, 법률적 문제가 발생해 마음이 아프고 머리가 아픈 경우에도, 먼저 법률전문가를 찾아 정확한 법률적 진단과 대응방안을 마련해야 합니다.”

‘상가변호사닷컴’의 김재윤 대표변호사는 “계약 관련 분쟁으로 고통을 겪는 의뢰인을 접하다 보면, 계약과정에서 단 한번만이라도 법률전문가의 자문을 받았다면 분쟁 자체를 예방할 수 있었던 경우가 많았다”며 안타까워했다. 질병과 마찬가지로 법적 분쟁도 예방이 최선이기 때문이다.

2015년 상가건물임대차보호법 개정으로 종전보다 복잡하고 어려워진 상가법으로 인해 권리보호를 위한 법률적 대비가 요구되면서, 명경은 국내 최초로 상가관련 법률전문 사무소인 상가변호사닷컴을 만들었다. 상가변호사닷컴은 현재 전국을 대상으로 소송대리, 법률자문, 임대차관리, 법률컨설팅 등 상가와 관련한 종합서비스를 제공한다.

계약시 ‘주인 바뀌어도 계속 영업 가능한지’ 확인 필수

김 변호사는 상가임대차 계약을 할 때 가장 중요하게 보아야 할 점은, 내가 계약한 임대물건의 주인이 바뀌어도 계속 영업할 수 있는지에 대한 부분이라고 강조한다. 건물주가 빚이 많아 건물이 경매로 넘어가는 경우 보증금은 되돌려 받을 수 있겠지만, 시설·인테리어 비용에 대한 권리를 주장하지 못한 채 쫓겨나는 경우가 많기 때문이다.

2015년 상가건물임대차보호법 개정으로 종전보다 복잡하고 어려워진 상가법으로 인해 권리보호를 위한 법률적 대비가 요구되면서, 명경은 국내 최초로 상가관련 법률전문 사무소인 상가변호사닷컴을 만들었다. <사진=법무법인 명경>

따라서 임대차계약을 할 때는 어렵고 복잡하더라도 계약서 내용을 꼼꼼히 살펴봐야한다. 김 변호사에 따르면 계약서에 ‘임대인이 요구하는 경우 건물을 비워준다’는 조항이나, 상가임대차보호법이 정한 ‘갱신권리 포기’ 등 임차인에게 일방적으로 불리한 조항이 포함된 사례가 적지 않아서다.

“일반인들이 법률에 대한 문턱이 높다고 인식해 전문적인 법률 검토없이 소송에 임하는 사례가 많은데, 그럴 경우 소송에 질 확률이 높아 시간적 금전적 손실을 피할 수 없습니다.”

분쟁 발생시 전문적인 수준의 증거자료 확보해야

김 변호사는 법원이 요구하는 것은 전문적인 수준의 증거자료들이라고 강조한다. 막연히 전화로 요구사항을 전달하는 것은 소송에 도움이 되지 않는다. 내용증명을 보낼 때도 제대로된 법률적 검토가 이뤄지지 않으면 추후 소송과정에서 불리하게 작용할 수 있다.

상가변호사닷컴에 따르면 상가관련 법률적 분쟁에서 최선의 결과를 얻을 수 있는 핵심 요소로 ▲정확한 법률이해 ▲사전준비 ▲증거확보 ▲정확한 법률대응을 꼽는다. 최근 상가변호사닷컴이 진행한 권리금 손해배상청구소송 사례는 분쟁발생 초기 법률준비 단계부터 협의, 최종 소송까지 전문성이 필수라는 사실을 알려준다.

최근 상가변호사닷컴이 진행한 부산지역 권리금손해배상 청구 소송의 사례는 분쟁발생 초기 법률준비 단계부터 협의, 최종 소송까지의 전문성의 중요함을 보여준다. 이미지는 해당 사건의 판결문 <자료=법무법인 명경>

임차인 L씨는 2011년 1월 부산광역시 소재의 상가건물을 임차해 5년동안 미용실 영업을 하다, 이후 임대차계약을 20016년 12월31일까지 연장했다. 그런데 2016년 9월경 계약만료 3개월을 앞두고 임대인 C씨는 아들이 상가를 사용할 예정이라며, 임차인 L씨에게 임대차계약 해지 및 상가명도를 통보했다. L씨는 상가변호사닷컴의 자문에 따라 신규임차인을 확보한 후 권리금계약을 체결했다. 이후 상가변호사닷컴은 임대인에게 신규임차인과의 계약을 요청하는 등 후속 법률조치를 취했다.

그러나 임대인 C씨는 임대차계약 체결을 거절하다가, 돌연 과도한 임대료 인상을 요구해 신규임차인과 임대인 간 임대차계약 체결이 무산됐다. 신규임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하지 못함에 따라 임차인 L씨와 신규임차인 간 권리금계약도 이행되지 못하고 파기됐다. 임대인 C씨가 과도한 임대료를 정함으로써 임차인 L씨의 권리금 회수를 방해한 결과가 됐다.

임차인 L씨는 상가변호사닷컴의 조언에 따라 계약종료 시점에 임대인 C씨에게 상가건물을 명도한 뒤, C씨를 상대로 권리금 손해배상청구소송을 제기했다. 상가변호사닷컴은 분쟁초기부터 개입해 직접 확보한 명확한 증거, 다수의 경험과 전문성, 논리적인 법리를 구성해 임대인의 권리금회수 방해행위를 증명할 수 있었고, 그 결과 임차인은 전부승소 판결을 받을 수 있었다.

김 변호사는 법이 바뀌고 환경이 변화하다 보니 임대인이 법을 모르거나 무시하고 계약을 진행하는 경우가 많다고 했다. 기존에 쌓여온 판례들도 과거 법에 따라 임대인의 입장을 대변한 판례들이 많아 담당 판사를 설득하는 과정 역시 쉽지 않은 일이라고 했다. 그러나 상가변호사닷컴은 정확한 법률분석과 연구, 많은 업무사례와 성공사례를 바탕으로 비전문사무소 또는 일반인들이 놓치기 쉬운 부분까지 철저하게 준비해 의뢰인에게 최선의 결과를 보장한다고 김 변호사는 강조했다.

“대부분 분쟁이 발생된 후에야 법률사무소를 찾습니다. 그러나 충분히 권리가 있었음에도 법률적 지식이 부족한 상태에서 미흡하게 대처해 상황이 불리하게 진행돼 버린 의뢰인들이 너무나 많았습니다. 상가변호사닷컴에서는 상가임대차에 대한 관리 또는 고문변호사 서비스를 통해 소송발생 전부터 의뢰인들의 입장을 살피고 권리를 지켜 드리고자 합니다.”