상가 재건축을 이유로 신규 임대차계약 거절하면

프린트

오피니언 ㅣ 칼럼 상가 재건축을 이유로 신규 임대차계약 거절하면 상가법 10조의 예외사항 아니라면 권리금 회수 방해행위에 해당돼

기사입력2020-01-10 17:22

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

상가건물 임차인은 임대차계약 기간이 만료돼 더 이상 임대차를 갱신할 수 없는 경우, 만료 6개월 전부터 권리금을 회수할 수 있는 법적 권리를 갖고 있다. 임대인은 이러한 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없고, 방해하는 경우 정당한 사유가 없다면 임차인에게 권리금 상당액의 손해배상을 해 줘야 한다.

그렇지만 만일 임대인이 자신의 상가건물을 재건축하거나 전면적인 리모델링을 할 계획을 갖고 있다면, 임차인이 주선하는 새로운 임차인과 임대차계약을 맺을 수 없는 상황이 된다.

이러한 경우 임대인의 재산권 행사와 임차인의 권리금 회수 기회보장이라는 권리가 충돌할 수 밖에 없는데, 우리 법은 일정한 예외만을 인정하고 그 외에는 임차인의 권리금 회수 기회를 더욱 보호하고 있다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 ①임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ②건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ③다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우만을 그 예외로 보고, 그 외의 경우에는 재건축을 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 거절을 권리금 회수 방해행위로 보고 있다.

예외적인 상황을 제외하면 임대인이 재건축을 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 거절하거나 신규 임대차 조건으로 요구하는 것은 권리금 회수 방해행위에 해당하게 된다.<이미지=이미지투데이>

실제 사례를 보면, 2016년부터 상가건물을 임차해 음식점을 운영해온 임차인 L씨는 임대차 만료 즈음에 임대인에게 권리금을 회수할 예정이니 협조해 달라고 요청했다. 하지만 임대인은 “‘재건축 시 즉시 명도한다’는 내용의 제소전 화해를 작성해야 한다”라는 신규 임대차계약 조건을 내세웠다.

하지만 신규 임차인은 위와 같은 조건을 넣는 경우 충분한 임대차 기간의 보장을 받을 수 없기 때문에 받아들일 수 없다고 했다. 임차인은 거듭해 임대인에게 그러한 조건을 철회해 줄 것을 요청했으나, 임대인은 자신의 요구를 거두어들이지 않았다. 이러한 조건을 신규 임차인은 받아들일 수 없는 상황이었고, 결국 임차인 L씨는 권리금을 회수할 수 없었다.

이에 L씨는 임대인을 상대로 소송을 제기했고 1심 재판부는 ‘상가임대차보호법에서는 건물주가 명시적으로 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하지 않더라도 사실상 받아들이기 어려운 조건을 요구하는 행위 또한 권리금회수 방해행위의 한 유형으로 보고 있는 점 등에 비추어 보면 위와 같은 행위는 방해행위에 해당한다고 봄이 타당하다’고 해 L씨에 대해 승소를 선고했다.

이처럼 예외적인 상황을 제외하면 임대인이 재건축을 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 거절하거나 신규 임대차 조건으로 요구하는 것은 권리금 회수 방해행위에 해당하게 된다고 할 것이다. 또한 위 판례처럼 표면적으로는 신규 임대차에 조건을 요구하는 것이지만, 새로운 임차인이 받아들일 수 없는 조건이라면 사실상 신규 임대차계약 체결을 방해하는 것으로 보고 있다는 것을 임대인·임차인 모두 명심해야 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)