시행사는 ‘부동산공급업’ 건설업 해당 안돼

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경영정보 ㅣ 세무회계 시행사는 ‘부동산공급업’ 건설업 해당 안돼 中企 특별세액감면 등 적용 못받아…①시행사의 회계와 실무

기사입력2015-10-27 12:00

김동현 객원 기자 (eversin@naver.com) ㅣ다른기사보기

유진회계법인 김동현 공인회계사

한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH는 이달 위례신도시, 군포송정지구 등 공동주택용지 15개 필지를 공급할 예정이다. 부동산 경기가 완만한 회복세를 보이면서 알짜 토지 확보를 위한 시행사의 경쟁이 치열해 지고 있다. 이같은 현상은 택지개발촉진법 폐지로 대규모 택지공급이 중단된 것이 가장 큰 원인으로 꼽히고 있기도 하지만, 분양 후 업무를 종료하는 과거의 시행사와 달리 분양 후 관리서비스까지 지원하는 새로운 형태의 시행사가 부쩍 늘어난 것도 또 하나의 이유다.

시행사라 함은 부동산개발업자로 토지를 매입해 아파트나 상가, 오피스텔 등을 신축분양 하는 사업자다. 토지확보, 자금조달, 분양 등 부동산을 개발해 판매하는 업을 주업으로 한다. 즉 시행사는 지주로부터 토지취득, 인허가, 사업자금의 조달, 시공사의 선정, 건축공사의 관리 및 분양 등의 일련의 책임을 지고 이에 따른 수익을 향유하고 위험을 부담하는 사업의 주체를 말한다.

시행사의 업무흐름도

분양수입금액으로 금융기관에 대출금 상환 및 공사비 지급<자료=김동현 회계사>

시행사는 토지지주로부터 토지사용승낙서로 시공사를 선정하며, 금융기관에 지급보증을 제공해 토지담보대출을 발생시킨다. 부동산 신탁사는 부동산 감정평가액의 범위 내에서 수익증권을 발급하고 해당은행은 시행사가 제출한 수익증권으로 자금을 대출하는 구조다. 따라서 하나의 분양사업을 위해서 다수의 이해관계자들이 유기적으로 협업하는 게 필수적인 것이다.

이와같은 업무를 수행하는 시행사는 ‘주택법’, ‘도시 및 주거환경정비법’, ‘건축법’, ‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’을 준용해야 한다. 주택법에 따른 시행사 설립 요건을 살펴보면 특정 호수 이상의 주택건설사업을 하거나 1만제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하는 경우에는 주택건설사업자의 등록이 필요하다. 등록 요건에는 자본금과 기술인력 및 사무실면적에 관한 사항이 있으며 상세한 사항은 주택법 제9조에 규정돼 있다.

상기 법률에 따라 시행사를 설립하고 운영하는 사업자의 경우 세무회계 방면으로 보조를 맞춰줄 전문가들을 선임하게 되는데, 시행사 업무에 능숙치 못한 전문가들이 쉽게 놓치는 부분이 시행사 등의 업종 구분에 대한 사항이다.

시행사는 전체 공사를 건설업자에게 일괄 도급해 건설하게 한 후, 이를 분양∙판매하는 한국표준산업분류 상 부동산공급업(681)에 해당하기 때문에 조세특례제한법 제7조 및 같은 법 시행령 제129조 제1항 제2호를 적용함에 있어서 건설업에 해당하지 않는다. 따라서 동법에서 규정한 건설업에 대한 세액 감면 및 공제를 받을 수 없음은 물론 중소기업에 대한 특별세액감면이나 세액공제, 결손금 소급공제 등을 적용받을 수 없음에도 불구하고 습관적으로 매출규모 및 종업원수를 기준으로 중소기업 여부를 판단하는 오류가 왕왕 발생한다.