저출산 고령화로 주택수요↓…자산 재조정 要

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Live 중기 ㅣ 경제일반 저출산 고령화로 주택수요↓…자산 재조정 要 강남 대체지도 생기면 가격 조정…부동산 자본차익 기대부터 줄여야

기사입력2017-08-28 11:48

조현수 객원 기자 (c0138@wooribank.com) ㅣ다른기사보기

우리은행 보라매지점 조현수 PB팀장

매년 출생아 수를 보면, 인구구조가 어떻게 변화했는지 그리고 향후 인구가 어떻게 될지 예측할 수 있다. 주지하다시피, 무엇보다 놀라운 것은 출생아 수가 1970년대 한해 100만명에서 2002년에 49만명으로 줄었다는 것이다. 그리고 올해 정부는 2017년 출생아 수가 36만명이 될 것이라고 추정했다. 인구추계치보다 더 낮은 수치를 보여줄 것으로 예상된다.

우리나라에서 한해 태어나는 아이의 수는 급격히 줄어들고 있다. 세계에서 그 유례를 찾아보기 어려울 정도이며, 한 세대 만에 출생아 수가 반이 줄어든 경우는 거의 없을 것으로 생각된다. 더 큰 문제는 저출산 문제가 시간이 갈수록 심화될 가능성이 크다는 점이다. 이로인해 사회 각 분야에 미치는 파급효과 또한 클 것이다.

출생아 수는 줄어드는 반면 고령자의 수는 증가하고 있다. 고령화율이란 65세 이상의 인구가 총인구에서 차지하는 비율이다. 65세 이상 인구가 7%를 넘는 사회를 ‘고령화(aging) 사회’, 14%를 넘는 사회를 ‘고령(aged) 사회’라고 한다. 초고령화 사회는 20%를 넘는다. 현재 우리나라는 통계청 인구추계 결과 2018년에 14.3%로 고령 사회로 들어서며, 2025년에는 20.0%로 초고령화 사회로 진입하게 될 것으로 예상돼 이 또한 다른 나라 대비 그 속도가 매우 빠르다.

하지만 과거대비 노후에 대한 전반적 인식이 많이 변화하고 있으나, 현실적인 준비는 어려운 상황이다. 다른 복잡한 요인은 접어두고 인구 구조적인 측면만 고려하면, 대부분의 국민들이 보유하고 있는 자산인 부동산, 주식, 공적연금 등도 적지않은 영향을 받을 것으로 생각된다.

<자료=통계청 장래인구추계(2015~2065)>

우리나라 가구의 자산구조를 보면 부동산 75%, 금융 및 기타자산 25% 정도로 구성돼 있다. 그러나 미국 및 일본 등 선진국은 금융자산 비중이 우리 보다 훨씬 높다. 우리나라는 좁은 국토 대비 과밀한 인구로 인해 부동산 불패론에 대한 강한 믿음이 있다. 수도권 특히 강남 등 일부지역의 아파트 가격은 일반적인 급여소득자가 소득을 거의 쓰지 않고 수십 년을 모은다 해도 구입할 수 없는 상태다.

하지만 아직 일부 외국 도시에 비해 가격이 상대적으로 높지 않다는 말도 있다. 문제는 과연 앞으로도 계속 상승할 것인가, 아니면 어느 정도 조정을 받을 것인가다. 물론 그 답을 알수는 없겠으나, 한 가지 확실한 것은 모든 것이 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다는 점이다.

즉 수요가 줄어들거나 공급이 늘어나면 가격은 떨어진다. 인구가 줄고 구매력을 갖춘 수요자가 줄면 수요가 줄어들 수 있다. 또 강남을 대체할 만한 입지를 갖춘 지역을 개발해 공급이 늘면 자연스럽게 가격은 조정될 것이다.

만약 가격이 이처럼 조정된다면 급격히 이뤄질 것인가도 중요하다. 일반적으로 행동경제학적 측면에서 보면, 대부분의 사람들은 손실회피 성향이 있어 구입한 가격대 밑으로 손해를 보면서 급격히 매도할 가능성은 낮다고 판단한다. 아마도 지속적인 인구감소로 인해 수요가 줄어든다고 대부분의 사람들이 인지할 때, 서서히 가격 조정이 가능할 것으로 보여진다.

결론적으로 부동산에 대한 자본차익의 기대를 줄이고, 부동산 자산을 재조정할 필요가 있다. 다시말해 주택을 여러 채 가지고 있고 외곽지역의 대형평수이면서 부채가 많은 상태라면, 가격이 상승할 때 마다 어느 정도 매각해서 다른 자산으로 갈아타는 전략이 필요하다. 또 고령 사회로 들어서면, 교통이 편리하고 병원 및 각종 편의시설이 잘 갖춰진 도심권이 인기가 있을 것이다. 가격상승에 대한 과도한 기대보다 매월 현금흐름을 창출할 수 있는 수익형 부동산이 효자 노릇을 할 것으로 기대된다. 무엇보다 자산 편중에서 벗어나 분산투자를 하는게 중요하다.