투기지역 2채 과열 1채 보유…임대업 등록할지

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경영정보 ㅣ 세무회계 투기지역 2채 과열 1채 보유…임대업 등록할지 처분시 양도순서, 거주주택외 등록…8·2 부동산대책 ㊦임대업 등록

기사입력2017-09-01 12:47

최대영 객원 기자 (tax012@naver.com) ㅣ다른기사보기

대영 세무회계사무소 최대영 세무사

강남에 거주하는 A씨. 본인이 거주하는 주택을 포함해 투기지역에 2채의 주택을, 그리고 구로(투기과열지구)에 1채의 주택을 보유하고 있다. A씨는 이번 8·2 부동산대책으로 인해 보유 주택의 일부를 처분할지 아니면 주택임대사업자로 등록할지를 고민 중이다.

◇처분 시 양도순서 등 반드시 고려=A씨가 현재 거주하는 주택을 제외하고 2채(투기지역 1채, 투기과열지구 1채)의 주택을 처분할 경우 반드시 양도순서와 양도시기를 고려해야 한다.

8·2 부동산대책 중 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 적용시기가 2018년 4월1일 이후 양도하는 주택에 해당되지만, 1세대 3주택자가 투기지역의 주택을 양도하는 경우는 적용시기 이전의 양도라도 ‘기본세율(6~40%)+10%’의 중과세율이 적용된다.

8·2 부동산대책 이전에는 투기지역으로 지정된 지역이 없어서 중과세율 적용대상이 없었으나, 2017년 8월3일에 서울 11개구와 세종시가 투기지역으로 지정이 되면서 다주택자가 투기지역의 주택을 양도할 경우 중과세율이 적용된다. 다만, 장기보유특별공제는 배제되지 않는다.

A씨의 경우 양도하려는 2주택의 양도소득세 과세표준이 같을 경우 구로의 주택을 먼저 양도한 후 투기지역의 주택을 양도해야 한다. 이 경우 먼저 양도한 주택은 투기지역이 아니므로 기본세율이 적용되고, 투기지역의 주택도 1세대 2주택에 해당이 돼 중과세율이 적용되지 않는다.

또한 양도시기를 고려해 볼 필요가 있다. 먼저 양도할 주택의 양도시기는 2017년, 나머지 주택은 2018년 1~3월에 양도하는 것이 바람직하다. 일반적으로 한해에 2주택을 양도할 경우 연도를 달리해 각각 1주택을 양도하는 것보다 세금부담이 크기 때문이다.

추가적으로 A씨가 2주택을 양도한 후 거주주택을 양도할 경우 고가주택에 해당되지 않는다면 양도소득세가 비과세된다. 8·2 부동산대책 이전의 취득 주택이므로 거주기간의 제약도 받지 않는다.

3주택 이상자가 투기지역의 주택 양도 시

<자료=최대영 세무사>

◇주택임대사업자 등록 시 고려사항=A씨가 주택임대사업자 등록을 고려할 경우, 거주주택을 제외한 2주택을 주택임대사업자로 등록하는 것이 바람직하다. 이 경우 거주하고 있는 주택에 2년 이상 거주하고 주택을 양도할 경우 양도소득세가 비과세된다.

그러나 1주택만을 주택임대사업자로 등록할 경우 나머지 2주택 중 먼저 양도한 주택은 1세대 3주택에 해당돼 ‘기본세율(6~40%)+20%’의 중과세율이 적용된다. 주택임대사업자 등록을 했다 하더라도 등록한 주택을 주택수에서 제외하는 것은 아님에 유의해야 한다.

◇주택임대사업자 등록 시 세금혜택=주택임대사업 중 준공공임대주택사업의 등록이 일반적으로 많이 활용될 것으로 보인다. 준공공임대주택이란 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택을 말한다.

준공공임대주택사업자로 등록할 경우 ①해당 주택을 양도 시 중과세율을 피할 수 있을 뿐만 아니라 ②일정요건에 해당되면 임대기간의 양도소득세를 100% 감면받거나 ③최대 70%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

또한 준공공임대주택으로 등록한 주택 외에 1주택을 소유하고 있는 경우 해당 주택에 2년 이상 거주한 후 양도할 경우 양도소득세가 비과세된다.

다만, 유의할 점은 양도소득세 100% 감면은 주택 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록을 해야 한다. 그러므로 기존에 주택을 보유하고 있는 경우에는 양도소득세 감면은 해당되지 않는다. 또 해당 주택이 국민주택규모를 초과하거나 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과할 경우, 양도소득세 100% 감면과 최대 70%의 장기보유특별공제는 받을 수 없다.

그리고 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권밖 3억원)을 초과하는 주택의 경우에는 임대사업자로 등록을 했더라도, 해당 주택 양도 시 중과세율이 적용됨을 유의해야 한다.