오피스텔, 3.3㎡당 분양가 싸 보이는 착시 유의

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Live 중기 ㅣ 경제일반 오피스텔, 3.3㎡당 분양가 싸 보이는 착시 유의 계약면적 계산…오피스텔 투자, 이런 것까지 고민하면 그뤠잇(great)!

기사입력2017-11-03 10:00

함영진 객원 기자 (yjham@r114.com) ㅣ다른기사보기

부동산114㈜ 함영진 리서치센터장

오피스텔이라는 단어자체가 사무실인 office와 숙박인 hotel을 합성한 용어다. 싱가포르와 홍콩 등지에서 사무실 비용이 너무 높은 점을 감안해, 저비용 업무공간으로 고안된 것에서 출발했다. 오피스텔은 일부 숙식기능이 포함돼 있긴 하나, 본래 그 주된 기능은 업무시설인 셈이다.

1985년 전후 우리나라에 오피스텔이 들어오면서 업무공간 비중이나 바닥난방 규제가 점차 완화되기 시작했고, 2014년 이후 저금리 기조에 따른 월세화 영향을 받으면서 수익형 부동산 투자상품으로도 인기를 끌고 있다. 전·월세시장 불안해소 방안으로 준주택을 확대하며 전용면적 85㎡이하는 바닥난방(온돌)을 허용해 주거용으로 전용하는 사례가 많아졌고, 소형면적은 실제 아파트와 큰 차이를 못 느끼는 이들이 상당하다.

오피스텔은 주로 전용면적 30~50㎡(9~15평)이하가 전체 공급량의 80%를 차지한다. 최근엔 보다 넓은 면적에 아파트와 비슷한 내부구조를 갖춘 전용면적 85㎡ 안팎의 중형 오피스텔 유닛으로 다양화를 꾀하고 있다. 전면에 거실, 방 2~3개를 갖춘 3베이(Bay) 또는 4베이 방식도 등장했다.

그러나 오피스텔은 발코니 설치가 안 된다던지, 85㎡ 면적이상은 바닥난방이 불가능하고, 아파트에 비해 일조권이나 주차장 같은 부대복리시설 규제가 약해서 가족단위 거주에는 불편한 부분이 있다. 그래서 주로 도심 대학가나 업무단지 주변 역세권에 1~2인 가구를 대상으로 공급이 많은 편이다.

일단 아파트에 비해 실제 입주민이 사용할 수 있는 편익시설이 적고, 공급면적대비 전용면적비율인 전용률이 낮다. 최근 지어진 오피스텔은 아파트와 같은 안목치수를 적용하면서 전용률이 과거 보다 높아지긴 했다. 하지만 아파트 전용률이 80%에 육박한다면, 오피스텔 전용률은 60% 수준에 그치면서 실사용 면적이 작다. 아파트는 발코니 확장을 통해 전용공간을 늘리는 것이 가능한 반면 오피스텔은 아예 발코니나 노대 설치가 안되는 단점이 있다.

특히 일조권 규제나 놀이터·공원 등 부대복리시설 설치, 학교용지부담 등의 미적용 때문에 취약아동이 있거나 세대원이 많은 경우는 실거주로서의 주거환경 질이 아파트에 비해 떨어진다. 자주식 주차나 세대 당 1대를 주차할 수 있는 아파트에 비해 주차공간이 협소하고 경우에 따라 기계식 주차의 불편함을 감수해야 할 경우도 있다.

오피스텔은 취득세가 아파트보다 무겁다. 분양가가 똑같이 2억원이라면 아파트 취득세는 220만원, 오피스텔은 무려 4배가 넘는 920만원을 낸다. 대신 양도소득세는 장점이 크다.<이미지=이미지투데이>

오피스텔은 분양가의 적정성을 잘 따져야 한다. 대개 분양가를 검토할 때, 아파트는 전용면적과 주거공용면적을 합친 공급면적으로 3.3㎡당가를 계산한다. 반면, 오피스텔은 총분양가에서 전용면적, 주거공용면적, 기타공용면적을 합친 계약면적으로 3.3㎡당가를 구한다. 계약면적으로 계산하다보니 상대적으로 3.3㎡당 분양가가 저렴해 보이는 착시를 유의해야한다.

오피스텔은 아파트에 비해 청약규제가 낮다. 건축물 분양에 관한 법률에 따라 30실 이상이면 공개분양을 하지만, 청약통장을 사용해야 한다든지 인터넷 청약의무화 조치가 없기 때문에 현장에서 직접 청약 신청을 하도록 하는 줄세우기가 만연돼 있다. 긴 줄을 서서 청약하는 모습이 언론에 나오면, 인기사업지로 인식되고 분양권에 프리미엄이 형성되는 마케팅 효과를 건설사가 극대화하는 것이다.

하지만 청약자의 불편이나 일부 과장광고로 인한 피해와 투기우려로 8·2부동산종합대책을 통해 관련 규제가 강화됐다. 이르면 하반기부터 투기과열지구나 조정대상지역은 소유권이전등기시까지 전매제한기간이 강화되고, 거주자 20% 우선분양이나 인터넷 청약 근거규정을 만들 예정이다.

세금도 신경써야한다. 오피스텔은 취득세가 아파트보다 무겁다. 취득세와 지방교육세 등을 포함해 매매가의 4.6%를 세금으로 내야 한다. 반면에 아파트는 6억원 이하 전용면적 85㎡ 이하일 경우 1.1% 요율로 비교적 세금이 가볍다. 일례로 분양가가 똑같이 2억원이라면 아파트 취득세는 220만원, 오피스텔은 무려 4배가 넘는 920만원을 낸다.

대신 양도소득세는 장점이 크다. 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다면 기존주택 외에 오피스텔이 추가로 있어도 다주택자가 되지 않을 수 있고, 9억원이하 오피스텔 1실을 주거용으로 사용하고 있다면 양도차익이 있어도 2년 보유 요건(조정지역은 2년 거주요건 필요)을 채우면 비과세를 받을 수 있다.

주거용 오피스텔은 주택 매입임대사업 등록이 가능하고, 전용면적 60㎡이하는 취득세 면제나 재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도세 중과 배제도 가능하니 여러 채를 운영할 계획이라면 사업자 등록을 고민해 보는 것이 현명하다.

그밖에 알아둬야 할 점들이 있다. 오피스텔은 거래 시 중개보수를 거래금액의 0.9%정도 지불해야한다고 생각하는데, 전용면적 85㎡이하에 전용입식부엌 등을 갖췄다면 매매교환은 0.5%, 임대차거래는 0.4%만 내면 된다. 시세차익보다는 임대수익을 목적으로 운영하는 수익형부동산이기 때문에 도심이나 역세권, 업무지구 같이 배후 임대수요가 탄탄한 곳을 고르는 것이 유리하다.