대출 필요한데…부동산 재평가해 재무구조 개선

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 대출 필요한데…부동산 재평가해 재무구조 개선 부채비율 낮출 수도 있어…회사 보유 모든 ‘토지’ 재평가해야

기사입력2017-12-14 13:06

오종원 객원 기자 (taxpert@chol.com) ㅣ다른기사보기

오종원 공인회계사, 한국재무포럼 연구소장

중소기업을 경영하면서 자금을 마련하기 위해 은행 등 금융기관의 여신담당자들과 한두번 대출상담을 해본 경험이 있을 것이다. 부채비율이 높아 대출이 어렵다는 얘기를 들었다면, 부채비율을 낮출 수 있는 방법에 대해 고민할 수 밖에 없다. 여신만기가 도래한 경우라면, 분식회계를 하지 않고 합법적으로 재무구조를 개선할 수 있는 방법에 대해 궁금해 한다.

만약 부동산을 보유하고 있는 12월 결산법인의 경우, 부동산의 재평가를 통해 부채비율을 낮추는 등 재무구조를 개선할 수도 있다. 즉 토지 등의 재평가를 통해 부채비율을 낮추고 금융기관에서 자금차입을 쉽게 할 수도 있는 것이다.

A사가 2010년 토지를 10억원에 구입했다고 가정하자. 이 경우 구입시점의 재무상태표상에 ‘토지’라는 자산 10억원이 계상된다. 그런데 해당 토지의 시가가 2017년 12월말 100억원이 됐다면, 현행 기업회계기준에 따라 2017년 12월말 현재의 토지가액을 100억원으로 평가해 계상할 수 있다. 이를 ‘부동산의 재평가’라 부른다.

부동산의 재평가를 통해 부채비율을 낮추는 등 재무구조를 개선할 수도 있다. 사진은 경기도의 한 부지개발 현장. 기사의 특정내용과 무관. ©중기이코노미

이 경우 재평가로 인해 증가된 90억원(100억원-10억원)은 해당 토지를 구입한 이후의 주주지분(자본)이 증가한 것으로 보아, 재무상태표의 자본항목(기타포괄손익누계액)에 ‘재평가잉여금’으로 표시된다.

따라서 특정기업의 재무상태표를 분석할 때 재평가잉여금이 자본항목에 계상된 경우라면, 재평가를 하기 이전보다는 재무구조가 양호하게 개선됐다고 볼 수 있다. 재평가하기 이전과 재평가 이후의 부채비율을 비교함으로써 회사의 자본총계가 늘어나고 부채비율은 낮아지는 효과가 발생할 수 있는 것이다.

부동산의 재평가시 가장 중요한 핵심포인트는 과연 재평가액이 해당 부동산의 시세(공정가치)를 얼마나 정확하게 반영할 수 있느냐 하는 점이다. 부동산의 재평가를 계획하고 있는 중소기업이라면 한해를 마무리하는 12월에 감정평가법인 등의 도움을 받아 해당 토지의 감정을 받아보는 것도 유익할 것이다.

아울러 현행 기업회계기준에 의하면, 회사가 토지에 대한 재평가를 하기로 내부적으로 정했다면 회사가 소유하는 ‘모든’ 토지에 대해 일괄적으로 재평가해야 한다.

회사가 서울소재 토지 A와 대전소재 토지 B를 보유하고 있는 경우, 서울소재 토지는 재평가하고 대전소재 토지는 재평가하지 않는 것은 현행 회계기준상 허용되지 않는다. 그러나 회사 소유의 모든 ‘토지’는 재평가하고, 회사 소유의 모든 ‘건물’은 재평가하지 않는 방법은 인정된다.