건설사 중심의 임대주택 공급 패러다임 바꾼다

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라운지 ㅣ 우린 중기인 건설사 중심의 임대주택 공급 패러다임 바꾼다 협동조합형 뉴스테이 ‘위스테이(Westay)’…(유)더함 양동수 대표

기사입력2018-01-09 19:01

채민선 기자 (iscra79@junggi.co.kr) ㅣ다른기사보기

(유)더함의 사회적부동산 프로젝트추진단 구성원들 ©중기이코노미

(유)더함의 양동수 대표(변호사)는 법무법인 태평양이 설립한 공익재단법인 동천에서 7년간 공익변호사로 활동했다. 사회적경제에 관심을 가졌던 그는 사회적경제 영역에서 사회문제 해결을 위해 활동하는 이를 돕기위해 2014년 (유)더함을 설립한다. 사회적경제가 사회적 자산을 축적하고 이를 기반으로 성장할 수 있는 토대를 만들기 위해서다.

더함은 ‘사회적경제법센터’와 ‘사회적부동산 프로젝트추진단’으로 구성돼 있다. 우선 사회적경제법센터는 성장단계별로 사회적경제 조직의 법률지원을 한다. 현재 5명의 변호사가 활동 중이며, 개별 사회적경제 기업에서 발생하는 법적문제 대처뿐만 아니라 사회적경제 생태계 발전을 위한 입법지원, 제도개선 활동도 하고 있다.

“사회적경제 기업들은 초창기 기업이거나 성장단계인 경우가 많기 때문에 어떤 도움이 필요한지 모르는 경우가 많습니다. 법인격, 주식배분, 법인세 등 법률적인 리스크를 모르고 있다가 나중에 성장하는 과정에서 문제가 발생하는 경우가 적지 않죠. 사회적경제도 경제활동 주체이기 때문에 초기에 리스크를 관리하는 것이 중요합니다.”

이와함께 지금까지 사회적경제 지원조직이 활동가를 육성하는데 집중해 왔는데, 이제 사람 외에 ‘공간’과 ‘금융’이라는 요소 또한 사회적경제를 성장시키는 중요한 동력이라고 판단하고 사회적부동산 프로젝트를 시작한다. 공간과 사회적자본에 대한 고민에서 나온 사업이 바로 협동조합형 뉴스테이인 ‘위스테이(Westay)’다.

<자료=(유)더함, 그래픽=채민선 기자> ©중기이코노미

“건설사 위주의 기존 주거공급은 단순히 상품을 찍어 일방적으로 판매하는 하드웨어 산업이었죠. 또 주택공급률은 100%를 넘었는데, 자가소유 비율은 60%를 넘지 못하고 있습니다. 이는 주택공급을 늘려도 실수요자들이 임대주택시장에 머무르게 된다는 것을 의미합니다.”

뉴스테이…저소득계층 접근 어려운 고비용 민간임대주택

2015년 시행된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’은 임대주택 공급을 촉진하는 혁신적인 구조를 만들었다. 국가가 주택도시기금 등을 통해 재원을 우선 지원하고 양질의 부지를 저렴하게 제공하는데다, 용적률·층수제한건폐율도 완화하고 조세감면 등의 지원도 있다.

그러나 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 추진된 ‘뉴스테이사업’은 사업비의 80%를 정부기금으로 충당하고, 대부분 LH(한국토지주택공사) 보유지를 활용하는 공공지원 임대주택사업이지만, 보증금과 임대료가 지나치게 높아 저소득계층은 쉽게 접근할 수 없다.

뉴스테이사업을 주관하는 건설사들이 개발·건축 과정에서 수익을 최대한 설정하고, 임대기간 종료후 분양전환에 따른 토지 시세차익 등의 이익도 독점적으로 취했기 때문이다. 결국, 뉴스테이사업은 당초 취지를 살리지 못한 채 고비용 민간임대주택으로 바뀌었다.

입주자 사회적협동조합 설립 후 출자통해 주택공급사업

(유)더함의 양동수 대표는 건설사 중심의 주택공급 패러다임을 바꿔보자 생각했다. 입주자들이 사회적협동조합을 설립하고, 출자를 통해 공급에 참여할 수 있도록 하자는 것이다. ©중기이코노미

양 대표는 ‘이 사업을 왜 건설사가 해야 하나, 사회적경제 영역에서 도전하면 어떨까’ 하는 고민을 했다. 더함은 건설사 중심의 주택공급 패러다임을 바꿔보자 생각했다. 입주자들이 사회적협동조합을 설립하고, 출자를 통해 공급에 참여할 수 있도록 했다. 기존 주택은 건설사가 주관이 돼 설계, 도급, 임대관리 전 과정을 맡은 반면 위스테이는 사회적기업 더함이 사업주관사가 되고 건설사는 단순 도급형태로 참여시켜 비용을 줄인다. 또 입주자협동조합을 통해 입주자의 욕구에 최적화된 아파트를 만들어낸다.

더함은 2016년 12월 국토교통부 협동조합형 뉴스테이 우선협상대상자로 선정됐다. 더함이 추진중인 위스테이 사업은 경기도 남양주시 별내동 491세대와 경기도 고양시 지축지구 539세대다. 별내동 위스테이는 2월말 착공, 지축지구 위스테이는 올 하반기 착공 예정이다. 일반아파트의 보증금에 해당하는 위스테이 출자금은 주변 아파트 시세와 비교해 20% 저렴하다.

세계적으로 건설산업은 이제 단순히 하드웨어를 공급하는 것이 아니라, 라이프스타일을 제공하는 추세로 바뀌고 있다. 여기에 맞춰 사회적가치에 기반한 건설사업은 사회적경제가 ‘마냥 착하기만 한’ 사업영역 또는 비영리 사업영역에 한정되는 것이 아니라, 새로운 형태로 변모하는 산업군이라는 가능성을 보여준다.

별내 위스테이 조감도. <자료=(유)더함>

또 위스테이와 같이 공공-소셜섹터-민간이 파트너십을 이루는 PSPP(Public-Social-Private Partnership) 방식의 개발은 이번 정부의 공공지원 민간임대주택 정책 뿐만 아니라 도시재생, 사회적경제 클러스터, 장기미집행 도시공원시설 정책 수행 등에 있어 가장 효과적인 정책수단이 될 수 있다.

다양한 커뮤니티…아파트공동체 삶이 가능한 ‘위스테이’

무엇보다 위스테이에서는 아파트공동체 형성을 중요하게 생각한다. 위스테이가 생각하는 공동체는 강한 결속력이 있거나, 회사 집단처럼 획일적으로 움직이는 것이 아니다. 넓게 보면 사회가, 작게 보면 우리동네가 이미 공동체이기 때문에 공동체로 살아갈 수 있는 공간과 프로그램이 만들어진 상태만 된다면, 주민들의 의지로도 공동체적 삶을 누릴 수 있도록 하는 것이다.

다양한 커뮤니티 공간 속에서 관심있는 분야에 참여하고 마음에 맞는 사람들끼리 함께 생활을 영위할 수 있게 인프라를 제공하고 프로그램을 운영한다는 얘기다. 예를들어 3D프린터 등을 이용한 작업공간 ‘메이커스페이스’, 아이와 엄마에게 종합적인 서비스를 지원하는 ‘마더센터’ 그리고 다목적 실내체육관, 공유부엌 등이다.

“민간임대 공급분야에서 패러다임을 바꾸는 것이 목표입니다. 최대한 빠른 시간내에 다양한 지역에서 적정한 임대료로 공동주택을 보급하는 작업을 할 것입니다. 나아가 주택 뿐만 아니라 지역마다 공동체가 함께 할 수 있는 다양한 복합공간도 만들어갈 예정입니다. 이를 위해 다양한 사회적경제 주체들과 그리고 필요하다면 영리기업과도 함께 소셜 얼라이언스로 연대해 갈 것입니다.”