매력적인 ‘지역주택조합’ 실패하지 않는 투자는

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Live 중기 ㅣ 경제일반 매력적인 ‘지역주택조합’ 실패하지 않는 투자는 무자격 업무대행사가 토지확보도 못한 채 모집하는 경우도 있어 주의

기사입력2018-02-09 14:43

함영진 객원 기자 (yjham@r114.com) ㅣ다른기사보기

부동산114㈜ 함영진 리서치센터장

‘지역주택조합’은 다수의 구성원인 조합원이 주택을 마련하기 위해 결성한 주택조합을 말한다. 크게 지역주택조합과 직장주택조합, 리모델링주택조합까지 3가지 형태가 있는데 주로 지역주택조합 사업이 많은 편이다.

재건축이나 재개발조합과 다소 헷갈릴 수도 있는데, 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에 거주하고 있는 주택소유자들이 스스로 주거환경을 개선하기 위해 정비사업 목적에서 설립한 것이 재건축·재개발 조합이라면, 지역주택조합은 무주택서민들의 내 집 마련을 위한 성격을 띠고 있다.

이 때문에 지역주택조합은 해당지역에 거주하는 개인이 본인의 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합으로, 무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하 1채를 소유한 세대주 등 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게만 주택을 공급하는 제도다.

조합설립인가 신청일 현재 6개월 이상 해당지역에 계속 거주한 사람 중, 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주이거나 전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주라면 조합원이 될 수 있다. 이때 주택소유 요건은 세대주를 포함한 세대원 전원을 대상으로 충족해야 한다.

오피스텔이나 고시원, 기숙사는 주택법상 주택에 해당되지 않기 때문에 소유 수량에 관계없이 조합원 자격에는 영향을 미치지 않는다. 그리고 조합설립인가신청일 이후에는 거주지역 제한이 없기 때문에 타지역으로 이전해도 조합원 자격에 영향이 없다. 다만 세대주자격은 입주가능일까지 지속적으로 유지해야 한다.

청약통장 또는 청약 경쟁순위에 관계없이 아파트를 분양받을 수 있다는 것이 장점인데다, 사업진행에 문제가 없는 경우라면 일반분양아파트보다 대개 분양가가 저렴하다. 재건축 같은 정비사업의 일반분양분은 대부분 비로얄층이 많은 데 비해 지역주택조합은 로얄층 등 양호한 호수배정이 매력이다.

지난 몇 년간 주택시장의 호황과 함께 지역주택조합 사업의 열풍이 일면서, 관련사업도 증가하는 추세다. 2015년말 국민권익위원회가 전국 지자체를 대상으로 지역주택조합 현황을 조사한 결과, 2005년부터 2015년 6월까지 조합설립인가를 받은 전국 지역주택조합이 총 155개, 7만5970세대였다. 수도권이 57개 조합 2만626세대, 지방이 98개 조합 5만5344세대 규모다.

같은 기간 사업계획승인을 득한 경우는 88개 조합, 4만353세대 이 가운데 34개 조합, 1만4058 세대가 사용(준공)검사 후 입주를 완료했다. 당시 조합설립을 위한 준비단계의 주택조합 예정사업장만도 전국 126곳, 9만6084세대 정도였으니 지역주택조합의 인기가 상당했음을 방증하는 수치라 할 수 있다.

지역주택조합은 장점도 많지만, 투자할 때 주의할 점도 있다. 우선 무주택세대주·1주택자 자격요건을 입주때까지 유지해야 한다. 사업이 지연되면 조합이 곧 시행사가 되기 때문에 추가 자금부담이 커질 수도 있다.<이미지=이미지투데이>

자격요건 입주때까지 유지…토지확보률 낮을 경우 분쟁 가능

하지만 지역주택조합은 장점만 있는 것은 아니다. 투자할 때 주의할 점이 있다. 우선 조합가입요건인 무주택세대주 또는 1주택자 같은 자격 요건을 입주할 때까지 유지해야 한다. 사업이 지연되면 조합이 곧 시행사가 되기 때문에 추가 자금부담이 커질 수도 있다. 조합원간에 인허가와 사업추진, 절차에 따른 갈등이 있을 수 있고 조합원 모집과정에서의 허위·과장광고나 불투명한 조합 운영 등으로 관련 피해도 꾸준히 느는 추세다.

특히 토지확보률이 낮을 경우 분쟁이 있을 수 있다. 실제 최근 부산 해운대구나 경기도 김포시 지자체는 지역주택조합 피해방지 안내문 같은 보도자료를 배포해 지역주민에게 주의를 당부하기도 했다. 조합의 구성원으로서 조합규약에 따라 일정부분 책임과 의무가 부여되고, 주택조합사업 자체가 사인간의 계약이기 때문에 조합규약, 공사계약서 같은 모든 계약상황을 상세하게 규정하는 것이 분쟁을 줄일 수 있는 방법이다.

지역주택조합의 사업진행과 추진 절차도 꼼꼼히 따져야한다. 지역주택조합의 사업추진 절차는, 우선 토지를 물색하고 주택조합추진위원회(가칭)를 만들어서 주택조합규약을 작성하고 주택조합창립총회를 통해 주택조합설립인가를 받는다. 경우에 따라 추가조합원을 모집하고 인허가나 행정절차를 도와줄 등록사업자와 협약체결, 사업계획승인, 설계나 시공을 맡을 등록사업자와 공사계약, 착공신고, 사용검사 및 입주, 청산 및 주택조합 해산을 통해 사업을 완료하는 구조다.

시작부터 완료까지 짧게는 3년~5년 길게는 10년도 걸리는 경우도 있다. 조합설립인가 전에 임의단체인 가칭 주택조합추진위원회가 여러 곳으로 난립하거나 토지를 100% 확보하지 못해 사업기간이 장기화될 경우 추가 분담금이 기하급수적으로 늘어나는 경우도 있어서 결코 쉬운 사업은 아니다.

다행히 2017년 6월3일 이후 최초로 주택조합설립인가(변경 인가를 포함)를 받아 설립된 주택조합부터 조합 탈퇴와 환급 청구가 가능(부득이한 사유가 발생해 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하면, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정할 수 있음)해지는 등 관련 규정의 소비자 권익이 개선되고 있는 점은 고무적이다.

지역주택조합을 통한 실속형 내 집 마련을 고민하는 실수요자라면 놓치지 말아야 할 부분이 있다. 요즘 지역주택조합은 조합이 먼저 구성돼 스스로 사업계획을 수립하고 사업을 시행하는 것이 아니라, 업무대행사에 의해 사업계획이 수립되고 업무대행사에 의해 조합원이 모집되는 사례가 많은 것이 현실이다.

그 과정에서 전문성 없는 무자격 업무대행사가 토지확보 요건도 못 채운 채 조합원을 모집하거나 조합가입비나 업무추진비를 과도하게 청구하는 경우가 있다. 지방에선 동일사업장에 추진위만 2~3개씩 난립해서 사업지연이나 무산으로 재산피해가 발생하기도 했다.

적어도 80%이상 토지를 확보한 조합설립인가 단계나 95%이상 토지소유권을 확보한 사업승인단계의 사업장을 살펴보는 것이 현명하고, 계약하기 전에 반드시 지자체 주택과나 건축과에 전화해서 사업 단계나 리스크가 없는지 문의해 볼 필요가 있다.