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“권리금은 애매한 권리”…증빙자료 확보해야

“권리금은 영업시설 이외 영업노하우, 건물위치에 따른 이점 등 포함” 

기사입력2018-05-16 11:22

2015년 상가임대차법 개정으로 임차인의 권리금을 보장했음에도, 권리금 지급 여부를 둘러싼 임차인과 임대인간 분쟁이 끊이지 않는다. 상대적 약자인 임차인이 손해를 보지 않고 상가임대차법이 보장한 권리를 보장받기 위해서는, 권리금 관련내용을 입증할 수 있는 자료를 사전에 준비하는게 필수다.  


“권리금 회수는 애매한 권리다”

 

중소기업중앙회가 15일 주최한 ‘상가임대차보호법과 권리금 설명회’에서 법무법인 청목 이주헌 변호사는 “권리금 회수는 애매한 권리다. 법으로 실효성있게 규정 가능한가 논의 끝에 입법을 통해 법적으로 보호하게 됐다”며 “임차인은 임대인이 권리금 회수를 방해하는 경우 증빙자료를 확보해놔야 입증이 수월하다”고 설명했다.

 

중소기업중앙회가 15일 주최한 ‘상가임대차보호법과 권리금 설명회’에서 법무법인 청목 이주헌 변호사는 “임대인이 권리금 회수를 방해하는 경우 증빙자료를 확보해놔야 입증이 수월하다”고 설명했다.   ©중기이코노미
권리금은 임차인에게 투자비용 회수를 보장한다는 의미를 갖는다. 이주헌 변호사는 “권리금은 단순히 인테리어 등 영업시설 비용만 의미하는게 아니다. 영업상 노하우, 건물위치에 따른 이점 등을 포함한다”고 말했다. 인테리어와 같이 직접 투입한 비용뿐 아니라 단골손님 등 거래처, 영업능력에 따른 상권활성화 효과 등에 대한 대가 등이 권리금이다.

 

임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 임대인의 방해행위 금지의무 

 

상가임대차법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 임대인의 방해행위를 규정해 금지한다. 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 주변 시세에 비해 현저히 비싼 보증금과 차임을 요구하는 것은 방해행위에 해당한다. 이밖에 정당한 사유없이 신규임차인과 계약체결을 거절하는 행위도 금지된다. 이주헌 변호사는 “기존 임차인이 지불하던 액수가 아닌, 주변시세보다 터무니없이 많이 올리면 안된다는 것”이라며 “주변시세에 따라 보증금과 차임이 기존보다 많이 오른 경우는 방해행위가 아니다”라고 설명했다.

 

임대인이 신규임차인을 거부하고 자신이 직접 점포를 운영하려 하는 경우도 방해행위에 포함된다. 이주헌 변호사는 “카페나 편의점 장사가 잘되면 임대인이 직접 운영한다는 이유로 신규임차인을 거부하는 사례가 발생한다”며 “임대인이 직접 점포를 운영하려면 계약을 체결할 때 몇년 뒤부터는 직접 운영하겠다는 내용을 알려야 한다. 계약체결시 이같은 사실을 전제하지 않았다면 방해행위”라고 말했다. 

 

다만, 3기 차임액에 해당하는 금액을 연체한 임차인은 권리금 회수기회를 보장받지 못한다. 가령 매달 100만원씩 차임을 지급하기로 했다면, 3기 차임은 300만원이다. 연체금이 300만원을 넘으면 권리금을 보호받을 권리를 박탈당한다. 

 

계약서에 3기 대신 2기로 바꿔 계약을 체결했더라도 3기 차임액을 적용한다. 상가임대차법 제15조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에 불리한 것은 효력이 없다”고 했다. 강행규정인 상가임대차법 제15조에 반한 약정은 무효다. 

 

기존 임차인이 임대인과 최초 계약시 권리금을 지급하지 않았더라도 권리금 회수기회는 보장된다. 이주헌 변호사는 “계약기간동안 임차인이 설치한 영업시설, 임차인의 노력으로 형성된 거래처 등 재산적 가치가 계약종료시까지 남아있다면 권리금 보호조항을 적용받을 수 있다”고 설명했다.

 

권리금 보호규정을 위반한 임대인은 손해배상책임 부담

 

권리금 보호규정을 위반한 임대인은 손해배상책임을 진다. ‘임대차 종료 당시 권리금’과 ‘신규 임차인이 지급하기로 한 권리금’ 가운데 낮은 금액을 손해배상금으로 지급해야 한다. 임대차 종료 당시 권리금 액수는 국토교통부장관이 고시한 권리금에 대한 감정평가 기준에 따른다. 해당점포 영업이익을 근거로 계산하기 때문에 매출액을 제대로 신고하지 않은 경우에는 권리금이 낮게 산정된다.

 

<그래픽=조한무 기자>   ©중기이코노미

 

상가임대차법상 권리금보호 규정과 민법상 원상복구의무 규정

 

신규임차인이 지급하기로 한 권리금은 미확정적이기 때문에 기존임차인은 관련자료를 확보해 놓을 필요가 있다. 이주헌 변호사는 “금액조건에 대한 사실확인서나 대화녹음, 내용증명 등 관련자료를 수집해야 한다”며 “임차인의 권리금 회수도 마찬가지다. 임대인의 방해행위를 입증할만한 자료를 갖고 있어야 분쟁시 유리하다”고 설명했다.

 

권리금보호 규정은 원상복구의무 규정과 충돌할 수 있다. 민법에 따르면 임차인은 임대차계약이 종료하면 건물을 원래 상태로 반환해야 한다. 건물을 원상복구하려면 영업시설을 해체하고 비품을 치워야하는데, 이 경우 권리금이 낮아지거나 받지 못할 수 있다. 이주헌 변호사는 “법이 미흡하다. 두 규정이 충돌한다”면서도 “권리금을 받고 인도하려면 인테리어가 된 상태여야 하는데, 임대인이 원상복구의무를 강조하면 방해행위에 해당할 여지있다”고 말했다. 

 

상가임대차법상 대항력은 임차인보호 위한 민법에 우선하는 특별규정

 

상가임대차법이 정한 대항력은 임차인보호를 위해 민법에 우선하는 특별규정으로 상가임대차법 핵심중 하나다. 대항력은 임대인이 바뀌었을 때, 임차인이 기존임대인과 체결한 계약 내용을 신규임대인에게 이행하도록 요구할 수 있는 권리다. 이주헌 변호사는 “민법을 적용하는 경우 대항력을 인정하지 않는다. 임차인과 기존임대인이 맺은 임대차계약은 채권계약이며, 기존임대인과 신규임대인은 소유권이전계약을 채결한 것이다. 민법은 소유권계약이 채권계약에 우선한다”며 “소상공인이 애초 계약내용을 보장받지 못하는 점을 개선하기 위해, 상가임대차법을 만들어 임차인이 신규임대인에 대항할 수 있도록 했다”고 설명했다.

 

다만, 대항력은 사업자등록을 한 경우에만 발생한다. 가령 주택임대차 계약을 체결한 뒤 식당을 운영했더라도 건물용도를 변경하고 사업자등록을 했다면, 신규임대인에 대해 대항력을 갖는다. 이주헌 변호사는 “정상적으로 영업을 하면 법의 보호를 받을 수 있다. 사업자등록은 정상영업이라는걸 입증하는 역할을 한다”고 설명했다.

 

상가임대차법은 환산보증금(보증금+(월세×100))을 초과하지 않는 임대차계약에 한해 적용된다. 다만, 권리금과 대항력, 그리고 계약갱신청구권 등은 예외적으로 환산보증금과 관계없이 보호한다. 현행법은 임차인에게 5년간 계약갱신청구권을 보장한다. 다만, 차임상승을 연 5%로 제한하는 규정은 환산보증금 초과 임대차계약에는 적용하지 않는다.

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