첫 내집 마련부터 주택연금 활용 노후자금까지

프린트

Live 중기 ㅣ 경제일반 첫 내집 마련부터 주택연금 활용 노후자금까지 세대별·유형별 부동산 자산관리 평생전략…㊦신혼부부, 실버세대

기사입력2018-06-11 18:41

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

신혼부부를 포함한 30~40세대는 결혼 및 출산을 통한 가구형성 시기로 생애 첫 주택구입을 고민하고, 주택 갈아타기를 통한 교체비용 증가 등 주거비 부담이 커지는 시기다. 대부분 전세보증금 정도의 자산이 쌓이면 아파트 분양시장을 통한 내 집 마련 전략이 유효하다.

올해도 전국 약 45만여 세대의 아파트가 분양될 예정이다. 지방 등 일부지역은 주택 공급과잉 및 미분양 우려와 전세가격 조정으로 당분간 임차(전세)시장에 머무는 것이 좋겠으나 서울 등 수도권 인기 지역은 집값이 물가상승률 이상 오르고 있는 곳이 더 많다.

특히 정부는 투기억제의 일환으로 청약(청약가점 비율 및 신혼부부 특별공급비율 확대) 및 전매규제를 통해 무주택실수요자의 당첨기회를 확대하고 있어 청약통장 사용을 고민하는 것이 현명하다.

연내 수도권에선 성남 위례신도시, 고등지구, 대장지구, 과천지식정보타운, 하남 감일지구 등 대기수요가 상당한 공공택지 분양이 줄을 이을 예정이고 서울에서는 서초, 강동, 영등포, 서대문구 일대에서 수요자 선호가 높은 분양물량이 속속 공급된다. ‘서초우성1차’ ‘고덕주공6단지’ 등 재건축 외에도 ‘신길8구역과 홍제3구역’ 재개발 사업지 총 5000여 가구가 잇따라 일반분양한다.

하지만 주의할 점이 있다. 투기과열지구 또는 조정지역, 청약과열지구는 청약통장 가입 후 24개월을 채워야 1순위 청약자격이 부여된다. 세대주가 아니거나 2주택 이상 소유한 세대에 속한 경우, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨될 경우는 1순위로 청약할 수 없다. 입주자모집공고의 청약자격을 정확히 살피는 것이 중요하며 분양가 9억원 이상 물량은 중도금집단대출이 어려우니 계약금 등 분양대금 마련에 유의해야 한다.

부동산 자산관리는 한 두 해에 완성하는 것이 아니다. 첫 내 집 마련(청약) 전략에서 주택연금을 활용한 노후자금 마련까지 미리 계획하고 준비해야 한다. 사진은 서울 강남구 주택가. ©중기이코노미

은퇴를 준비하거나 다주택을 통해 임대수익을 내고 싶은 실버세대는 ‘주택연금’이나 ‘주택임대사업자’ 등록을 고려해도 좋다. 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 동안 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도가 한국주택금융공사의 ‘주택연금’이다. 본인 또는 배우자가 만 60세 이상이고, 9억원 이하 1주택을 가지고 있거나 또는 다주택자라도 합산가격이 9억원 이하이면 신청가능하다.

2018년 2월 기준 주택연금에 가입한 가입자는 5만966명으로 주택연금 평균 수급연령은 72세다. 평균 2억8800만원의 주택을 맡기고 월평균 99만원을 지급받고 있다. 2016년부터 주택담보대출을 가진 60세 이상 주택연금가입자는 일부를 일시인출(대출한도의 최대 70%)해 대출을 갚고 잔여분을 매월 연금으로 수령하는 주택담보대출 상환용 주택연금도 실시 중이다.

2017년 12월 ‘임대주택 등록활성화 방안’이 발표된 이후, 요즘 주택임대사업 등록을 고민하는 다주택 고령자가 많다. 올해 4월부터 조정지역의 다주택자 양도소득세율 중과(최대 62%)시행과 함께 보유세 인상논의가 커지고 있기 때문이다.

최근 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 종부세 등 보유세 개편을 논의하고 있는 상황이다. 현재 임대소득세가 비과세되고 있는 2000만원 이하 주택임대소득 과세도 2019년 1월1일 이후 실시되는 만큼 각종 세금부담을 고려해 임대사업자 등록을 검토하는 것이다.

올해 주택시장 환경이 녹록하지 않다. 다주택자 양도세 중과에 이어 잦은 세무단속과 아파트 입주물량 증가에 따른 공급과잉 우려, 기준금리 인상에 따른 이자비용 증가와 여신규제, 하반기 보유세 인상 추진까지 넘어야할 파고(波高)가 다양하다.

세대별·유형별 부동산 자산관리는 한 두 해에 완성하는 것이 아닌 평생 갈 고민이다. 첫 내 집 마련(청약) 전략에서 주택연금을 활용한 노후자금 마련까지 되도록 미리 계획하고 준비할 필요가 있다.