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‘사장과 직원 사이도’ 부당행위 특수관계자 범위

부동산 거래, 세금 적게 내거나 이득 취한 경우…부당행위계산의 부인 

기사입력2018-09-04 14:09
채수왕 객원 기자 (alentino@naver.com) 다른기사보기

세무법인 신원 채수왕 세무사
주택시장 안정화 정책 및 다주택자 규제에 따라, 아파트나 빌라 등의 부동산을 매매하거나 또는 증여하려는 생각을 갖고 문의하는 경우가 많아졌다. 여러 계획중 눈여겨 보아야 할 부분은 바로 친족에게의 매매 또는 증여다. 이를 세법상 특수관계자와의 거래 및 증여라고 하는데, 친족을 통해 부동산을 정리하는데 있어 유념해야 할 몇 가지가 있다.

 

최근 정책기조로 보아 정리해야 할 부동산은 아파트 또는 오피스텔 등의 주택인데, 이를 친족에게 매매하는 경우에는 매매가격에 가장 유의해야 한다. 친족끼리 하는 거래라고 해서 매매가를 시가보다 적게 작성해 거래하는 경우가 있다. 이 경우 양도인 입장에서는 매도가를 저가로 책정하면 양도세가 적게 계산되고, 양수인 입장에서는 시가보다 적은 금액으로 주택을 보유하게 되는 이익이 발생하게 된다.

 

세법에서는 이와 같은 부당한 거래를 방지하고자 부당행위계산의 부인이라는 규정을 두고 있다. 부당하게 세금을 적게 부담한 양도인에게는 양도소득세를 재계산해 부과하고, 양수인에게는 이득을 본 부동산 금액에 대해 증여세를 부과한다. 그렇다면 세법상 시가를 판단하는 기준과 부당행위로 보는 범위 그리고 특수관계자의 범위는 어떻게 될까?

 

<자료=채수왕 세무사>   ©중기이코노미

 

세법에서는 현재 부동산시장에서의 호가를 시가로 보지 않고 평수나 층수가 유사한 주택이 매매된 실제거래가격을 시가로 판단하고 있으며, 매매일과 제일 가까운 거래금액을 선정한다.

 

또한 해당 시가에 미치지 못한다고 해 무조건 양도세와 증여세가 부과되는 것은 아니다. 매매가격이 시가와 5%이상 차이가 나는 경우에만 양도세를 재계산 하고, 매매가격이 시가와 30%이상 차이가 나야 비로소 양도세와 증여세가 동시에 각각 부과되는 것이다.

 

마지막으로 특수관계자의 범위에는 친인척만 해당되는 것이 아니고, 업체 사장과 직원 또는 업체 사장과 직원의 가족까지도 포함된다는 것에 유의해야 한다.

 

이 규정에 따라 아파트 매매사례가격은 3억원(아파트 취득시 2억원, 2년 보유)이고, 사위에게 1.5억원 또는 2.5억원에 양도하는 경우를 보자.

 

<자료=채수왕 세무사>   ©중기이코노미

 

양도가를 1.5억원으로 정해 매매를 하는 경우, 최초 양도차익은 없겠지만 시가와의 차이가 시가의 5%보다 크므로 과세관청에서는 매도인에게 양도세를 재계산해 약 2100만원을 과세할 것이다. 또 매수인에게는 시가 3억원 아파트를 1.5억원에 취득한 셈이므로 규정에 따라 1.5억원의 부당이득 중 시가의 30%를 넘는 금액인 6000만원에 대해 증여세를 부과할 것이다.

 

한편 양도가를 2.5억원으로 정할 경우, 시가와의 차이가 5000만원인 시가의 16%에 불과하므로 양도세만 재계산되고 매수인에 대한 증여세는 별도로 부과되지 않는다.

 

이처럼 세법에서 부당한 거래를 제지하는 규정을 두고 있으므로, 주택보유 규제가 강화된다고 해서 섣불리 매매를 할 것이 아니라 세법상의 규제 또한 미리 살핀 후 부동산 정리계획을 세울 필요가 있다.

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