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대출 통한 임대사업…레버리지 투자 어려울 듯

갭투자·경매 등도 위험…‘고위험·고수익’ 부동산 시장에도 통할까㊦ 

기사입력2018-10-08 14:53
함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) 다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장
요즘 50~60대 등 은퇴 전후 세대가 부동산 투자에 적극적으로 참여하는 액티브 시니어(active senior)’의 최대관심사 중 하나는 주택임대사업이라고 한다. 부동산 임대를 통한 운영수익 등 수익형부동산에 관심이 높다.

 

특히 다주택자는 4월부터 조정지역의 양도소득세 중과와 6월 종합부동산세 증세안 발표에 자극받아, 세부담을 낮출 수 있는 주택 임대사업자 등록을 고민하고 있다. 주택을 8년 이상 임대하는 준공공임대사업자는 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제를 적용받기 때문이다.

 

실제 올해 5월에 등록한 주택임대사업자 수(7625)는 전년 동월(5032)에 비해 51.5% 늘었다. 작년 한해 월평균(5220)에 비해서도 46.1% 증가해, 누계로 총 325000명이 주택임대사업자로 등록했다.

 

대출을 통한 이자비용보다 수익형부동산의 임대수익이 일정 수준 높지 않다면 레버리지 투자도 쉽지 않을 것이다. 대출을 이용해 부동산 수익을 극대화하는 공격적인 레버리지 투자는, 갭투자·경매·임대사업 등 대다수의 부동산투자 시 위험을 동반한다.<이미지=이미지투데이>
다만 대출을 통한 무리한 부동산 임대사업은 금물이다. 7월부터 정부는 부동산임대업 여신심사를 강화하기 위해 부동산임대업 이자상환비율(RTI, Rent to interest)을 시범운영한다. 부동산임대업 여신심사 때 RTI를 산출해, 해당 대출의 적정성 여부를 심사하는 것이다.

 

주택임대소득은 임대건물 혹은 사업장별 임대차계약서, 시세자료, 감정평가서, 주변시세 등을 근거로 산출하고 해당 임대건물에 기존 대출이 있으면 이자 비용을 합산한다. 변동금리 대출은 금리상승에 대비한 스트레스(stress) 금리를 적용한다.

 

원칙적으로 RTI가 주택 1.25, 비주택 1.5배 이상인 건만 신규 부동산임대업 대출로 취급하므로, 대출을 통한 이자비용보다 수익형부동산의 임대수익이 일정 수준 높지 않다면 레버리지 투자도 쉽지 않을 것이다.

 

큰 수익을 위해 감수할 수 있는 위험은 어느 정도일까? 부동산자산은 비교적 많은 자본이 들어가 실패한다면 만회하는데 상당한 시간을 요한다. 고수익에는 고위험이 따르기 마련이다.

 

특히 대출을 이용해 부동산 수익을 극대화하는 공격적인 레버리지 투자는, 갭투자·경매·임대사업 등 대다수의 부동산투자 시 위험을 동반한다. 수익성과 안정성이 동시에 양립하려면, 상환가능한 수준의 여신과 적정수준의 자기자본 그리고 철저한 시장분석(지역·수급·금리·정책 등)이 선행돼야 한다.

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