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올해 무주택자 ‘내 집 마련’ 분양시장이 답이다

청약가점제, 신혼희망타운, 신규 택지…실수요자 진입 문턱 낮아져 

기사입력2019-01-28 00:30
함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) 다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장
강력한 수요억제책이 담긴 20189·13 부동산 대책과 최근 수도권 3기 신도시 공급계획 발표 이후, 서울 아파트시장은 숨고르기가 이어지고 있다. 다주택자에 대한 주택담보대출 봉쇄와 종합부동산세 세율 인상 등 정부의 집값 안정의지가 강력해, 가수요가 억제되면서 호가급등도 사라졌다.

 

투기자금으로 지적된 다주택자의 전세자금 대출이 주택구입에 유용되는 것까지 차단하는 강력한 여신정책 외에도, 양도소득세 규제가 고가주택이나 주택임대사업 모두에게 적용되면서 자본이득에 대한 기대심리도 가라앉는 분위기다. 2019년엔 양도소득세와 보유세 모두 동반상승하는 이중고에 노출될 전망이다.

 

투기적 수요에 대해서는 자금차단 자본이득 불용 세금 등 세 가지 방향에서 모두 제도를 강화한 만큼 정부가 할 수 있는 정책카드를 대부분 동원했다. 이에 따라 2019년 부동산시장은 정부의 고강도 수요억제책 영향으로 한동안 매도·매수자 모두 눈치 보기장세가 이어지며 호가 상승이 주춤하고, 거래량도 2018년에 비해 감소할 전망이다.

 

다만 분양시장을 통한 무주택자의 내 집 마련 문호는 전보다 크게 열리고, 또 서민의 자가 이전은 정부가 용인하고 있어 똘똘한 집한 채를 마련하기 위한 실수요자의 움직임은 지속될 것으로 판단된다.

 

무주택 실수요자라면, 기존 재고주택보다 분양시장을 통한 내 집 마련이 현명하다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 견제 외에도 청약가점제와 신혼부부 특별공급 확대, 신혼희망타운 공급, 30만호 가량의 수도권 신규택지 발표 등 실수요자의 분양시장 진입 문턱이 낮아지고 있다.

 

2019년엔 전국적으로 약 30~38만호 안팎의 아파트가 공급될 예정이다. 지방 등 일부지역은 주택 공급과잉 및 미분양 우려와 전세가격 조정으로 당분간 임차(전세)시장에 머무는 것이 좋겠으나, 서울 등 수도권 인기지역은 집값이 물가상승률 정도는 오를 것으로 전망된다.

 

분양시장을 통한 무주택자의 ‘내 집 마련’ 문호는 전보다 크게 열렸다. 사진은 지난해 12월중순 문을 연 한 견본주택을 찾은 방문객들.<사진=뉴시스>

 

특히 2019년에 공급할 신혼부부 희망타운은 총 1522호로, 이 가운데 6468호가 수도권에 공급될 예정이다. 2분기 서울 중랑 양원지구에서 405호를 공급하고, 3분기에는 화성동탄2(1171), 고양지축(750), 남양주별내(383), 시흥장현(964), 하남감일(510) 지구 등 경기권 공급이 줄을 잇는다. 4분기에는 서울 강남 수서역세권(635)과 경기도 파주운정3(799), 파주와동(370), 화성봉담2(481) 지구에서 연이어 선보일 예정이다.

 

청약자격은 평균소득 120%(맞벌이 130%)에 순자산 2.5억원 이하의 요건을 갖춘 신혼부부(한부모가족 포함)여야 한다. 그러나 분양형은 1.3%의 초저리 수익공유형 모기지를 이용할 수 있고, 임대형은 분할상환형 전세자금 대출과 결합해 입주가 가능하므로 주거비 부담은 상당히 낮출 수 있을 것이다.

 

이밖에 50~60점대로 청약가점이 비교적 높은 예비청약자라면 수도권에선 성남시 위례신도시와 고등지구, 대장지구를 노려봐도 좋겠다. 경기도 과천지식정보타운과 하남시 포웰시티, 고양시 덕은지구 등 대기수요가 상당한 공공택지 분양이 매력적이다. 서울에서는 강남·서초·동작구 등 강남권 재건축 일반분양과 한강변 일대 수요자의 선호가 높은 역세권 재개발 분양물량이 속속 공급될 예정이다.

 

다만, 주의할 점이 있다. 수도권 일부는 투기과열지구 또는 조정지역으로 묶인 청약 규제지역이다. 일부 택지지구는 전매규제와 실거주 의무가 주어지는가 하면, 청약통장 가입 후 24개월을 채워야 1순위 청약자격이 부여된다. 세대주가 아니거나 2주택 이상 소유한 세대에 속한 경우, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 경우는 1순위로 청약할 수 없다. 입주자모집공고의 청약자격을 정확히 살피는 것이 중요하며, 분양가 9억원 이상 물량은 중도금집단대출이 어려우니 계약금 등 분양대금 마련에 유의해야한다.

 

부동산은 소유하는 순간 많은 것이 결정된다. 2000만원이하 주택임대소득세 과세, 총부채원리금상환비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 규제 등 주택담보대출 여신심사강화, 기준금리 인상 예고 등 부동산 구매 환경이 악화되며 주택시장은 가격견인 호재보다 수요억제 재료가 증가한 상황이다.

 

현 정부는 역대 어느 정부보다도 가수요 구축(驅逐)에 적극적이며 투기를 용인하지 않을 태세다. 이와 같은 환경요인이 2019년 주택가격 재상승 가능성을 점차 낮추고 시장 움직임을 제한하고 있는 만큼 수요자는 철저하고 보수적인 자산관리가 필요하다.

 

유동성이 풍부한 호황기에는 무리한 대출을 통해 숲을 통째로 구입하는 갭투자가 가능했다. 하지만, 과거보다 엄혹해진 부동산 규제 속에선 숲속에서 돈이 될 만한 알짜 나무를 잘 골라 키우는 전략이 필요하다. 부동산 정책 환경에 순응하면서 모나지 않는 안전한 자산관리가 중요한 시점이다.

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