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9·13후 조정대상서 추가 구입해 임대사업하면

세제혜택 실익 없어…다주택자의 임대사업자 등록과 증여 

기사입력2019-03-25 10:42
함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) 다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장
강력한 수요억제책이 담긴 ‘9·13 부동산 대책과 수도권 3기 신도시 공급계획이 담긴 ‘9·21 대책이후, 서울 아파트 시장의 숨고르기가 이어지고 있다. 다주택자에 대한 주택담보대출 봉쇄와 종합부동산세 세율인상 등 정부의 집값 안정 의지가 강력해, 가수요가 억제되면서 호가급등이 진정되고 아파트 입주가 쏟아지는 지역은 가격 조정이 나타나고 있다.

 

투기수요에 대해서는 자금 차단, 자본이득 불용, 세금 강화 등 세 가지 방향에서 모두 부동산 제도를 강화한 만큼 정부가 할 수 있는 정책카드를 대부분 동원한 셈이다. 따라서 올해 부동산시장은 정부의 고강도 수요억제책의 영향으로 한동안 매도·매수자 모두 눈치 보기장세가 이어지며 호가 조정과 함께 거래량도 감소할 전망이다.

 

특히 다주택자는 2019년 부동산 규제 그물에서 살아남기 위한 틈새 전략이 필요해 보인다. 부동산 세금과 관련한 2018년 세법 후속 시행령 개정안이 발표됐고, 다주택자나 부동산 과다 보유자에 대한 보유세 인상과 다주택자의 양도세 부담이 한층 커지는 등 정부의 과세강화 의지와 세무조사 등이 상당히 구체적이다.

 

우선, 2021년부터 1세대1주택 양도세 비과세 보유기간 요건이 강화됐다. 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하기로 했다.

 

주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건도 강화된다. 현재는 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 1세대1주택으로 보아 비과세를 해줬는데, 올해 2월부터 최초 거주주택을 양도하는 경우 1회에 한해서만 비과세를 허용한다.

 

주택임대사업자 등록은 비조정대상지역 다주택자나 조정대상지역에서 2018년 9월13일 이전부터 이미 여러 주택을 보유한 경우로 한정해, 사업자등록을 고려할 필요가 있다.<이미지=이미지투데이>
이밖에도 보유세의 과세표준이 되는 공정시장가액 상향 로드맵, 종부세율 상향으로 민감해진 주택 수의 명확한 계산방법 제시, 주택임대사업자가 임대료를 연 5% 이하로 유지할 경우만 세제특례 부여, 분양권·입주권 증여는 5년 이내 매각 시 양도세 과세 등 그동안 다주택자가 합법적인 절세의 틈새로 활용하던 항목들을 거의 제한하고 있다. 사실상 보유·양도·임대소득 대부분이 무거워질 전망이다. 실거래가 자료나 고가부동산, 소득 없는 연소자(年少者)들의 부동산 거래를 중심으로 한 주기적인 세무조사도 실시될 전망이다.

 

주택임대사업자 등록이나 운영이 점차 강화돼, 다주택자는 양도세와 보유세 부담이 커진 상황에서 향후 주택을 추가 구입할 경우 실익은 크지 않다. 주택 수요 및 거래 감소 요인이 더 늘어나 규제지역은 전반적으로 매물 잠김 현상이 지속될 수 있다. 다만, 다주택자에 대한 양도세 비과세 2년 보유요건 강화 등 과세 적용시기가 2021년으로 유예된 일부 조항 때문에 절세를 위해 과세 적용시점 이전에 차익실현 매물을 일부 내놓을 수도 있을 것이다.

 

2000만원 이하 주택임대소득 과세가 올해 11일부터 실시되면서, 각종 세금부담을 고려해 주택임대사업자 등록을 고민하는 다주택자가 많다. 조정대상지역은 2018913일 이후 주택 추가구입을 통한 임대사업은 세제혜택 실익이 없으니, 주택추가 구입은 주의할 필요가 있다. 20189·13대책이후 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택(수도권 공시가격 6억원, 비수도권 3억원 이하)8년 임대등록 시에도 양도소득세 중과(2주택은 일반세율+10%p, 3주택 이상은 일반세율+20%p)가 적용되고, 종합부동산세도 합산 과세되기 때문이다.

 

주택임대사업자 등록은 비조정대상지역 다주택자나 조정대상지역에서 2018913일 이전부터 이미 여러 주택을 보유한 경우로 한정해, 사업자등록을 고려할 필요가 있다. , 20189·13대책 이전부터 이미 규제지역에 여러 주택을 보유한 다주택자 위주로 주택임대사업을 검토하면 좋겠다는 의미다.

 

임대사업을 목적으로 주택을 신규로 추가 구입해 절세혜택을 보려면 조정지역을 피하고, 여유자금이 다소 부족한 상황에서 대출을 통해 임대사업을 하려면 투기지역과 투기과열지구를 피할 필요가 있다. 투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출은 주택담보인정비율(LTV)40%로 낮아졌기 때문이다.

 

  ©중기이코노미

 

과세 부담을 다소 덜기위한 방안으로 증여라는 돌파구도 있다. 최근 2년간 배우자나 자녀에게 양도세 절세 목적에서 부동산을 많이 증여해, 증여거래가 증가추세다. 하지만 증여받은 사람(수증자)이 증여받은 부동산을 팔 때는 적어도 5년이 지나 파는 것이 좋다. ‘이월 과세 비교과세부당행위계산 부인등의 규정이 있기 때문이다.

 

이월과세의 비교과세는 201771일 이후 양도하는 분부터 증여자의 취득가액으로 계산한 양도소득세와 수증자의 취득가액으로 계산한 양도소득세를 비교해 큰 세액으로 납부하는 것을 말한다. 부당행위계산 부인이란 특수관계인과의 거래를 통해 세금을 부당하게 감소시키는 경우 이러한 특수관계인과의 거래를 부인하고 소득금액을 다시 계산하도록 한 것이다.

 

최근 기준금리 인상 외에도 2000만원 이하 주택임대소득세 과세, 총부채원리금상환비율(DSR) 및 임대업이자상환비율(RTI) 여신규제 등 부동산 구매 환경이 악화되며 주택시장은 가격견인 호재보다 수요억제 재료가 증가했다. 현 정부는 역대 어느 정부보다도 가수요 구축(驅逐)에 적극적이며 투기를 용인하지 않을 태세다. 이와 같은 환경요인이 2019년 주택가격 재상승 가능성을 점차 낮추고 시장 움직임을 제한하고 있는 만큼 수요자들은 철저하고 보수적인 자산관리가 필요하다.

 

유동성이 풍부한 호황기에는 무리한 대출을 통해 숲을 통째로 구입하는 갭투자가 가능했다. 하지만 과거보다 엄혹해진 부동산 규제 속에선 숲속에서 돈이 될 만한 알짜 나무를 잘 골라 키우는 전략이 필요하다. 부동산 정책환경에 순응하면서 모나지 않는 안전한 자산관리가 중요한 시점이다.

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