사업자등록증과 임차인 명의 다르면 대항 못해

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 사업자등록증과 임차인 명의 다르면 대항 못해 사업자 명의 바뀌면 새로 등록해야…제소전 화해 조항도 꼭 확인을

기사입력2019-07-08 10:24

김재윤 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

상인이 창업을 하거나, 영업소를 이전할 때 장소선택은 중요하다. 자신의 건물에서 영업을 하지 않는 이상 상가건물임대차 계약을 맺는 경우가 대다수일 것이다.

그러나 상가건물에 대한 임대차 계약이 창업 내지 영업소 이전시 필수요소임에도 불구하고 임대차 계약을 하면서 법적인 문제를 등한시하는 경우가 적지 않다. 물론 모든 법적 문제를 꼼꼼히 따져 보아야겠지만, 이를 위해 영세 소상인의 경우 현실적으로 변호사의 자문을 받기 힘든 상황이다. 따라서 법적인 문제가 발생하는 것을 최소화하기 위해 우선 반드시 챙겨야할 것들은 기억해 둬야 한다.

◇임대인 명의와 건물주 명의가 같은가=임대인의 명의가 건물 소유자의 명의와 동일한지 확인해야 한다.

상가건물임대차보호법상 임차인은 임대차 계약의 제3자에 대한 대항력(상가건물임대차보호법 제3조), 보증금의 우선 변제권(동법 제5조), 10년간의 계약갱신요구권(동법 제10조) 등의 권리를 갖고 있다. 하지만 임대인의 명의가 건물 소유자의 명의와 다른 경우에는 위와 같은 권리보호를 받지 못할 가능성이 매우 높다.

실제 사례에서도 임대인이 신탁회사에 자신의 건물을 신탁한 후 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결한 경우, 임대인의 동의를 얻어 전대차 계약을 했는데 전대인이 월세를 내지 않고 건물주가 바뀐 이후 명도소송을 당한 끝에 더 이상 영업을 못 하고 건물에서 나가게 됐다.

◇사업자등록 명의와 임차인 명의 같은가=다음으로는 사업자등록상의 명의와 임차인의 명의는 동일해야 한다.

임차인이 사업자등록을 신청하면 상가건물임대차보호법상의 대항력이 생긴다. 그러나 어떠한 경우이든 사업자등록상의 명의가 임차인의 명의와 다른 경우에는 대항력을 주장할 수 없다.<이미지=이미지투데이>

임차인이 사업자등록을 신청하면 상가건물임대차보호법상의 대항력이 생긴다. 따라서 상가건물의 소유자가 바뀐 경우에도 임차인은 바뀐 소유자에 대해 임대차 계약이 유효함을 주장할 수 있다. 그러나 어떠한 경우이든 사업자등록상의 명의가 임차인의 명의와 다른 경우에는 대항력을 주장할 수 없다. 더 이상 영업을 못하고 쫓겨 날 수밖에 없는 것이다.

실제, 임차인이 임대차 계약 계속 중에 사업자 명의를 다른 사람으로 하거나 임대차 계약자의 명의를 바꾼 후 사업자등록을 새로 하지 않음으로써 대항력을 상실해 명도되는 경우가 발생하고는 한다.

◇제소전 화해 조항에 불리한 내용은 없는가=마지막으로 임대차 계약을 체결할 때 ‘제소전 화해’ 절차를 거치는 경우, 화해조항에 자신에게 불리한 조항이 없는지 확인해야 한다.

제소전 화해란 소송 제기 전에 당사자 간 합의로 재판과 동일한 효과를 갖는 화해를 성립시키는 것을 말한다. 문제는 이러한 제소전 화해는 판결문과 동일한 효력을 갖기 때문에 강행규정에 위반되는 내용이라고 할지라도 효력을 갖는다는 것이다.

예를 들어 임대차 계약서에 임대차 계약 중이라도 건물을 매매하거나 재건축하는 경우에는 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있다면, 상가건물임대차보호법에 반하는 규정이므로 무효다. 하지만 제소전 화해의 화해 조항에 이러한 내용이 들어간다면, 강행규정 위반임에도 유효하다는 것이다.

최근 들어 상가건물임대차보호법이 임차인을 보호하는 방향으로 개정되고 있다. 그러나 임차인으로서 가장 기본적인 사항조차도 챙기지 않는다면, 법의 보호를 받지 못한다는 것을 꼭 기억해야 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)