임대차, 소유자와 계약하고 저당권 설정 확인을

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오피니언 ㅣ 키워드이슈 임대차, 소유자와 계약하고 저당권 설정 확인을 어느 정도 원상회복하는지 명시하고, 특약사항도 기재해 둬야

기사입력2020-02-14 14:25

정하연 객원 기자 (myungkyungseoul@naver.com) ㅣ다른기사보기

상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

임대차 계약을 할 때 몇 가지 사항을 잘 확인하고 계약서를 꼼꼼히 작성한다면, 사실 분쟁 대부분은 예방이 가능하다.

하지만 “무엇을 확인해야 할지 모르겠다”고 얘기하는 사람도 적지 않고, “건물주를 믿었다”며 나중에 후회하는 세입자도 있다. 기본적인 사항조차 제대로 확인하지 않고 임대차계약을 체결한 것이다. 임대차 계약을 앞둔 세입자들이 소송을 예방하기 위해 반드시 알아둬야 할 것들이 있다.

◇소유권자인지 확인하라=임대차 계약을 체결할 때, 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약의 상대방이 적법한 권한을 가졌는지 여부다. 계약의 상대방이 소유권자가 맞는지 확인하라는 것이다. 계약은 그 종류에 상관없이 상대방이 적법한 권한을 갖고 있는지 확인하는 것이 가장 중요하다.

계약의 상대방이 적법한 권한을 가진 사람이 아니라면, 계약을 체결한 후 법적인 보호를 받지 못할 수 있다. 상대방을 사기죄 등으로 고소하는 것은 이미 큰 손해가 난 뒤의 일이다. 소 잃고 외양간 고치는 격이다.

계약서를 쓰기 전에 상대방의 신분증을 확인하고, 등기사항증명서(등기부)을 열람해 상대방이 소유권자가 맞는지 확인해야 한다. 흔히 등기부라고 부르는 등기사항 전부증명서는 누구나 열람이 가능하다. 요즘에는 굳이 등기소 등을 방문하지 않아도 집에서 인터넷을 통해서도 쉽게 열람할 수 있다.

◇건물주가 해외에 있다면=건물주(임대인)가 해외에 있다는 등의 사정으로 직접 계약을 체결할 수 없는 경우도 있다. 이러한 경우에는 어쩔 수 없이 대리인과 임대차 계약을 체결하게 된다.

대리인과 체결할 경우에는 반드시 위임장을 확인하고, 가급적 집주인과 통화를 해서 위임 여부와 계약내용을 다시 한 번 확인하도록 하자. 필요하다면 녹음을 할 것을 권한다.

계약금을 포함한 보증금은 반드시 건물주(소유권자)의 계좌로 송금해야 한다.

◇저당권 설정 등 확인해야=계약 상대방을 확인한 후에는 등기사항 전부증명서 상의 가압류, 가처분, 저당권이 설정돼 있는지도 확인해야 한다. 이는 대항력, 우선변제권과 관련이 있다.

계약의 상대방이 적법한 권한이 있고, 임대차 목적물인 집에 가처분·저당권도 설정된 바 없다면 이제 계약서를 작성하면 된다.<이미지=이미지투데이>

‘대항력’은 임대인이 변경되는 경우에도 새로운 임대인에게 임대차의 유효를 주장할 수 있는 힘이다. 대항력을 갖춘 후 확정일자까지 받으면 ‘우선변제권’이 생겨서 경매가 이뤄지는 경우 일반채권자에 우선해 보증금을 받을 수 있게 된다.

그런데, 가처분이나 가등기가 설정된 집에 임대차 계약을 체결한다면 대항력과 우선변제권을 행사할 수 없는 경우가 생긴다.

임대차 계약을 할 때는 집에 저당권이 설정돼 있는지도 확인해야 한다. 만약 저당권이 설정돼 있다면, 집값에서 선순위 저당권 금액을 뺄 경우 보증금 액수 정도가 확보될 수 있는지 계산한다. 저당권 액수가 너무 높고, 임대차 목적물을 제외하고는 임대인의 다른 재산이 확인이 되지 않는 경우에는, 조금 더 신중할 필요가 있다.

임대차 계약을 한 후 잔금을 치를 때까지 상당한 기간이 걸리는 경우가 많은데, 이 경우에는 잔금을 치르기 전에 다시 한 번 저당권설정 여부를 확인해야 한다. 그 사이에 집에 저당권이 설정될 수 있기 때문이다. 잔금을 치르고 난 후, 주택은 만일을 위해서 즉시 관할 주민센터로 가서 전입신고를 한 후 확정일자를 받아둔다. 상가는 세무서에 가서 사업자등록을 하고 확정일자를 받아야 한다.

계약의 상대방이 적법한 권한이 있고, 임대차 목적물인 집에 가처분·저당권도 설정된 바 없다면 이제 계약서를 작성하면 된다.

◇계약기간을 정할 때 신중을=계약서를 작성할 때는 계약기간을 정하는데 신중해야 한다. 계약에 대한 확신이 없다면 계약기간을 길게 잡아선 안 된다.

참고로 주택임대차보호법에선 임대기간을 2년으로 정하고 있다(상가건물임대차보호법은 1년으로 정하고 있다). 별도의 기간을 정하지 않거나 1년으로 약정하더라도 세입자는 법에 따라 2년을 주장할 수 있다.

◇원상회복 약정 잊지 말자=임대차기간을 정한 후에는 반드시 ‘원상회복’에 관해 집주인 또는 건물주와 약정을 하도록 하자. 임대차 계약기간이 끝난 후 원상회복 문제로 집주인과 다툼이 생기는 경우가 굉장히 많다. 임대인은 보증금 액수에서 원상회복 비용을 공제하겠다고 하며, 보증금을 돌려주지 않는다. 원상회복에 관한 문제가 해결이 되지 않으면 세입자는 보증금을 제 때에 돌려받지 못하게 된다.

원상회복을 하는 경우 어느 정도까지 해야 하는지 계약서에 명시하는 것이 좋다. 이렇게 하면 원상복구를 둘러싼 말썽을 어느 정도 사전에 막을 수 있다.

계약을 체결하고 인테리어 등을 새로 하는 경우에는 시공 전의 상태를 사진으로 찍어놓자. 원상회복은 ‘특별한 약정이 없으면 임대차 계약 당시의 상태’로 만들어 놓는 것인데, 간혹 새집으로 만들어 놓으라며 무리한 요구를 하는 집주인이 있다. 사진을 찍어둔다면 임대차 계약 당시의 상태를 정확히 확인할 수 있어 분쟁을 어느 정도 예방할 수 있다.

◇특약사항 있다면 기재하라=마지막으로 건물주와 특별히 약정한 내용이 있다면 특약사항에 기재해 둬야 한다.

예를 들어 건물주가 임대차 계약 전에는 “주차장 등을 마음 놓고 사용해도 된다”고 하고는, 임대차 계약을 체결한 후 “주차장을 사용하지 말라”고 하는 경우도 있었다.

지금까지 임대차 계약을 체결할 때 유의할 점에 대해 알아봤다. 나중에 큰 낭패를 보는 일이 없도록 계약은 체결하기 전에 꼼꼼히 살펴야 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)