9억↑ 주택구입·다주택자 전세대출 보증 제한

프린트

Live 중기 ㅣ 경제일반 9억↑ 주택구입·다주택자 전세대출 보증 제한 공익사업 수용 공장이전 과세특례 확대…올해 알아야 할 부동산제도

기사입력2020-03-03 09:18

함영진 객원 기자 (yjham@zigbang.com) ㅣ다른기사보기

직방 함영진 빅데이터랩장

과잉 유동자금이 부동산시장에 유입되며 집값 불안을 야기하는 문제를 해결하기 위한 다양한 정책카드가 이미 대출과 세제, 청약시장에 두루 적용되면서 올해도 부동산시장의 제도변화가 상당하다.

고가 및 다주택자에 대한 전세대출 봉쇄부터, 4주택 이상 다주택자에 대한 취득세율 인상, 그리고 실거래가 신고기간 단축을 통한 거래시장의 꼼꼼한 모니터링까지 다양한 연령과 세대에 영향을 미칠 중요한 정책 변화가 많다. 올해 꼭 알아야 할 달라진 부동산제도의 주요 내용을 정리했다.

◇9억원 이상 주택구입자 및 다주택자 전세대출 보증제한=2019년 11월11일 주택금융공사(주금공)와 주택도시보증공사(HUG)에 이어, 2020년 1월20일부터 서울보증보험(SGI)도 9억원 이상 고가주택 보유자에 대한 전세보증 제한조치를 실시했다. 단 직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재지역을 벗어난 실거주 수요가 있을 경우 예외적으로 전세대출 보증을 허용하는데, 고가주택과 전셋집 모두에서 세대원이 실거주해야 한다.

2020년 4월20일까지 예외는 있다. 즉 2020년 1월20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고, 2020년 4월20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액 없이 보증을 재이용할 경우 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증 이용을 허용한다.

그러나 2020년 1월20일 전에 전세대출보증을 받은 고가 1주택 차주라 하더라도 만기에 전셋집 이사나 대출증액이 수반될 경우 보증 재이용이 제한되고, 전세대출자가 고가주택 보유자(또는 다주택자)인 경우 전세대출 만기시점에 대출연장이 제한된다.

보유와 거주를 분리하며 전세를 살면서 9억원 이상 고가주택을 구입하거나 여러 채에 갭투자를 하는 투자 수요는 줄어들 전망이다.

◇취득가액에 따른 주택 취득세율 변경=1월1일부터 6억원 초과~9억원 이하 주택 유상거래의 취득세율이 2%에서 1~3%로 세분화되고, 1세대 4주택 이상의 주택에 대해서는 4%의 취득세율이 적용되는 등 취득세 제도가 개편된다. 이에 따라 6억원 초과~7.5억원 이하의 주택은 세율이 2%에서 1~2%로 낮아지고, 7.5억원 초과~9억원 이하의 주택은 세율이 2%에서 2~3%로 높아진다. 다만, 이번 ‘지방세법’개정으로 세부담이 증가하는 7.5억~9억원 구간의 주택을 2019년 12월31일까지 매매계약을 체결하고, 2020년 3월31일까지(공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월31일까지) 잔금을 지급해 취득한 경우에는 종전의 2% 세율을 적용받도록 경과조치를 뒀다.

지난해 주택금융공사와 주택도시보증공사에 이어, 지난 1월20일부터 서울보증보험도 9억원 이상 고가주택 보유자에 대한 전세보증 제한조치를 실시했다.<이미지=이미지투데이>

◇실거래 신고기간 단축 및 해제신고 의무화=2월21일부터 부동산 거래 시 실거래 신고기간이 단축되고 해제신고도 의무화됐다. 부동산의 매매계약 등을 체결한 경우 계약체결일로부터 60일 이내 시군구청에 신고하던 기간이 30일 이내로 변경된다. 이미 신고된 사항이 해제·무효 또는 취소된 경우 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 해당 시군구청에 신고해야한다. 무신고나 해태 시 과태료가 부과될 수 있다.

◇주택연금 가입연령이 55세 이상으로 변경=1분기 중 주택연금의 가입가능 연령이 60세에서 55세로 변경된다. 평생 자기주택에 살면서 노후소득을 보장받을 수 있는 주택연금은 부부 중 연장자를 기준으로 만 55세가 넘는 경우 가입할 수 있다. 현재 기준 3억원 주택을 55세에 가입한 경우 월 46만원의 연금액을 평생 수령할 수 있고, 가입자 부부 사망 후 연금지급액과 보증료(이자포함)의 총 합계액이 주택가치보다 작은 경우 남은 금액은 자녀에게 상속된다.

◇주택청약종합저축 소득공제 적용기한 연장=근로소득 7000만원 이하 무주택 근로자를 대상으로 주택청약종합저축 납입액의 40%를 소득공제 적용하는 기한이 2019년 12월31일 일몰에서 2022년 12월31일까지 3년 연장된다.

◇동거주택 상속 공제율 및 공제한도 확대=동거주택 상속공제는 피상속인과 상속인이 10년 이상 계속해 1세대 1주택이면서 함께 동거한 소유주택을 무주택자가 상속받는 경우 상속세 과세가액에서 공제해 주는 제도인데, 부모봉양에 대한 세금우대조치다. 1세대 1주택 실수요자의 상속세 부담 완화를 위해 동거주택 상속공제의 공제율과 공제한도를 1월1일부터 인상한다. 종전 5억원 한도 내에서 주택가액의 80%를 상속재산가액에서 공제하던 것을 6억원한도 내에서 주택가액의 100%를 상속재산가액에서 공제한다.

◇공모 리츠 및 부동산펀드의 배당소득 과세특례 신설=부동산 실물자산 직접투자에 쏠리는 부동자금과 유동성을 흡수하기 위해 공모 리츠 및 부동산 펀드에 대한 배당소득 과세특례를 도입한다. 대상은 공모 리츠 및 부동산 펀드, 재간접 리츠·부동산 펀드로부터 3년간 지급받는 배당소득에 대해 투자액 5000만원을 한도로 9% 분리과세를 적용한다. 장기투자를 유도하기 위해 3년 미만 투자 시에는 감면세액을 추징하며, 10%의 가산세를 부과한다. 과세특례는 2021년 12월31일까지 한시적용하며, 2020년 1월1일 이후 배당소득을 지급받는 분부터 적용한다.

◇대토보상에 대한 양도소득세 과세 특례 확대=공익사업 시행지역 주민의 재정착 활성화와 개발이익의 공유 및 보상금의 유동성을 관리하기 위해 1월1일 이후 양도분부터 대토보상에 대한 감면율을 확대한다. 사업인정고시일까지 보유기간이 2년 이상인 부동산을 공익사업시행자에게 양도하고 대토로 보상받는 경우, 양도소득세 40% 감면 또는 과세이연이 가능하다. 종전엔 과세이연하거나 양도세 15%만 감면됐다.

◇공익사업 수용에 따른 공장이전 과세특례 확대=1월1일 양도분부터 2년 이상 운영한 공장(사업인정고시일 현재 2년 이상 가동)을 공익사업의 시행으로 양도하고 지방으로 이전하는 경우, 양도소득세 분납특례를 확대한다. 분납은 5년 거치, 5년 균등 익금 산입(법인) 또는 분할 납부(개인)가 가능하다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)