부동산 취득자금 소명못하면 자금출처조사

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경영정보 ㅣ 세무회계 부동산 취득자금 소명못하면 자금출처조사 부동산과 세금…취득, 보유, 처분 단계따라 각각 납부

기사입력2015-01-29 15:00

정봉관 객원 기자 (jbk.cpa@gmail.com) ㅣ다른기사보기

대주회계법인 정봉관 공인회계사·세무사

여유자금을 예금, 채권, 주식과 같은 금융상품 외에 상가, 건물, 주택 등의 부동산에 투자할 경우 관련 세금을 고려해야 한다. 부동산의 경우 취득, 보유, 처분 단계에 따라 각각 세금을 납부해야 하기 때문이다.

토지 및 건축물과 같은 부동산의 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득시 부과되는 세금이 취득세다.

취득세는 취득자가 신고한 취득 당시의 가액에 취득자산별, 취득형태별 세율을 적용해 계산한다. 취득세는 취득일부터 등기할 때까지 50%, 취득일부터 60일 이내에 50%를 납부해야 한다.

부동산 등을 취득할 경우 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 부동산을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려울 경우에는 부동산 취득자금에 대한 국세청의 자금출처조사를 받게 되고, 자금출처가 소명되지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세될 수 있다.

부동산의 경우 취득, 보유, 처분 단계에 따라 각각 세금을 납부해야 한다. 사진은 서울 강남의 주택가 모습 ©중기이코노미

부동산을 취득한 후 보유하고 있는 기간 동안에는 재산세와 종합부동산세의 납부의무가 발생한다.

재산세는 매년 6월1일 현재 토지, 건물 등을 사실상 소유하고 있는 사람에게 부과된다. 건물분 재산세와 토지분 재산세의 1/2은 7월말까지, 토지분 재산세의 나머지 1/2은 9월말까지 납부해야 한다.

주택과 부수토지분 재산세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 감안한 과표에 과세대상별 세율(0.1%~0.4%)을 적용해 산정한다. 일반건물의 경우 지자체장이 결정한 시가표준액에 공정시장가액비율을 감안한 과세표준에 과세대상별 세율(0.25%~4%)을 적용해 산정한다.

종합부동산세는 일정금액을 초과하는 부동산 소유자에게 부과하는 세금으로 1차적으로 지방세인 재산세를 부동산 소유자에게 부과하고, 국가에서 국내에 있는 부동산의 공시가격을 인별로 합산해 주택은 6억원(1세대1주택의 경우 9억원), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등)는 5억원, 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)는 80억원을 초과하는 보유자에게 부과하는 국세다.

매년 6월1일을 기준으로 해당 부동산을 보유한 자를 대상으로 한다. 주택은 4월30일 공시가격, 토지는 5월31일 공시가격을 기준으로 평가한다. 세액은 과세기준금액을 초과하는 공시가격 합산액에 공정시장가액비율 80%를 가산한 과세표준에 0.5%에서 2.0%의 세율을 적용해 산출한다. 납부는 12월1일부터 12월15일까지다.[납부할 종합부동산세=과세표준×세율-법정 공제세액, 과세표준=(인별 전국합산 공시가격-과세기준금액)×공정시장가액비율]

부동산 관련 단계별 세금 요약

©중기이코노미

토지나 건물 등 부동산을 매각할 경우에는 일반적으로 양도소득세가 부과된다. 양도소득세는 부동산(토지·건물) 또는 부동산에 관한 권리(아파트분양권 등)와 같은 자산의 유상 양도에 따라 발생하는 소득에 대해 과세하는 세금이다.

우선 매수인으로부터 실제 수수한 거래금액인 실지양도가액에서 취득에 소요된 실제 취득가액과 취득시 부대비용, 취득후 지출비용, 소개비 등의 양도비용을 차감한 양도차익에 장기보유특별공제 등의 공제액을 차감한다. 이 과세표준에 보유기간, 부동산 유형에 따른 세율(6%~38%, 1년 미만 보유시 40%, 1년~2년 미만 보유시 50%)을 적용해 산정된 양도소득세를 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 신고 및 납부하도록 하고 있다.

또 양도소득세는 다음과 같은 경우 비과세 혹은 감면된다. ▲1세대1주택=1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 양도 당시 실지거래가액이 9억원이하인 경우 양도소득세 비과세 ▲농지에 대한 양도소득세=농지소재지에 거주하면서 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우 비과세 ▲기타 양도소득세 감면 등=장기임대주택에 대한 양도소득세의 50% 또는 100%를 임대기간과 주택의 유형에 따라 감면.