경매를 통해 부동산을 매입하기 전 해당 부동산이 갖고 있는 잠재력을 최대한 끌어올릴 구체적인 방안을 세워야 한다. 사진은 서초구 반포대로변 오피스 빌딩들. 초미세먼지 여파로 하늘이 뿌옇다.   ©중기이코노미

서울 동작구에 본사를 둔 A기업은 구분등기된 오피스빌딩을 구입해 입주하고 있다. 마침 바로 위층이 경매로 나왔다. 이 물건의 공급면적은 582.43㎡(약 176평)이고, 전용면적은 501.06㎡(약 151.57평)이다. A기업은 경매를 통해 이 부동산을 22억원에 취득했고, 금융기관에서 경매대출로 15억원을 받았다. 회사가 꾸준한 성장세를 이어갈 것으로 예상하고 경영자가 결정한 사안이다.  

이 기업은 경매로 취득한 부동산을 보증금 2억원, 월 1350만원에 B기업에게 임차를 줬다. 월 임대료로 대출이자를 내고도 남는 상황이다. A기업 입장에서는 자산가치를 증대시킨 것이고 임대료를 꾸준히 받을 것으로 예상되기 때문에 영업외수익도 올린 셈이다.

하지만 계약기간 2년이 지난 후 B기업은 다른 곳으로 이전하게 되고, A기업은 다시 임차인을 찾아 나섰다. 그러나 임차인을 구하지 못하게 되고 3개월동안 공실인 상태로 대출이자만 내게 되면서 경영자는 위기위식을 갖게 된다.

미래가치 평가 소홀, 리스크 대비책도 없어

우선 A기업은 당해 부동산의 미래가치 평가를 소홀히 했다. 잠재력을 최대한 끌어올릴 구체적인 방안을 갖지 않고 경매를 통해 일단 매입했던 것이다. 그리고 보유기간 중 임대차관리에 대한 전략적 계획도 없었고, 리스크 발생에 대비한 이렇다 할 방안도 세우지 못했다.

A기업 사례는 기업의 경영과 부동산 보유는 명확한 목적을 갖고 부동산을 취득해야 하며, 지속적으로 관리돼야 경영상 도움을 받을 수 있다는 점을 상기시켜 준다.

부동산 임대수입이 부동산사업의 중요 요소로 부각되고 있다. 따라서 부동산관리의 효율화를 통한 리스크 대비가 중요하다. 사진은 서울 강남구와 서초구 일대의 빌딩 숲.   ©중기이코노미

부동산 취득은 기업의 생산과 영업활동을 위한 가장 기본적인 투자이지만, 이런 문제들을 최소화하기 위해서는 가치상승으로 가격이 오를 것으로 기대되는 부동산을 취득하는게 무엇보다 중요하다. 특히 부동산 임대수입이 부동산사업의 중요 요소로 부각되고 있으므로 부동산관리의 효율화를 통한 리스크관리가 절실하다.

임대 사전·사후 관리부터 가치상승 전략까지 수립

이에따라 보유하고 있는 기간 중에는 임대시장의 구조적인 동향분석을 통해 적정 컨셉을 수정 및 설정하고, 그에 따라 공간계획을 수립해야 한다. 이를 바탕으로 임대가격을 결정하고 수익률을 확정한다. 업종을 선별하고 마케팅을 통해 임차인을 모집하고 계약을 하면 된다. 이런 절차를 거친 이후 지속적인 사후관리 임대전략 수립, 공실해소를 위한 추진계획 수립, 추가매입·개발 및 개·보수계획 검토와 실행방안을 확정하면 된다.

결국 부동산의 잠재성을 높이기 위한 전략적 의사결정이 핵심이다. 예를 들어 신규 이용에 필요한 인허가 취득, 보유부동산의 재평가, 재매각, 다양한 최적활용 등에 따라 부동산의 가치는 다르게 나타난다.[(주)밸류마크자산관리 남관현 투자본부장]

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