(주)밸류마크자산관리 송상열 대표·부동산학 박사

결국 전용면적 8~9평의 다수 원룸주택과 3룸 1세대를 구성해 모두 전세를 놓았고, 근린생활시설을 사옥용으로 3년째 활용하고 있다. 부지확보를 위한 비용과 건축비 등 사업비용으로 60억원 정도가 투입됐는데, 그 비용 중 약 33억원은 전세보증금으로 충당하고 나머지는 자체자금 및 은행융자를 활용했다. 최근 A기업은 이 건물을 약 80억원에 매각하고 강남에서 사옥용 빌딩을 매입하려고 한다.

어떻게 하면 이 목적을 달성해 기업경영에 도움이 될 수 있을까? 우선 이곳은 주거지역이고 유동인구가 눈에 띄게 많지 않아 근린생활시설 활용이 문제점으로 지적됐다. 사옥용으로 사용할 땐 큰 문제가 되지 않겠지만, 상가용으로 활용할 땐 그만한 투자가치가 없기 때문에 매수자를 찾기가 어렵다는 얘기다. 또 원룸을 사업비 조달을 위해 전세로 놓았기 때문에 매월 일정수입이 없다.

주거지역이고 유동인구가 눈에 띄게 많지 않은 곳에 위치한 사옥용 건물을 상가용으로 활용할 경우 투자가치가 적어 매수자를 찾기가 어렵다. 사진은 서울의 한 상가밀집지역으로, 기사의 특정내용과 무관

이같은 경우가 발생하게 된 근본적인 원인은 당초 사업기획이 불분명한데다, 향후 활용계획도 명확하지 않은 상황에서 일단 시작부터 했기 때문으로 분석된다. 따라서 수익형부동산으로 이 건물을 매각하기에는 가격차가 상당해 다른 매각전략이 요구되고 있다. 덧붙여 원룸주택을 개별호수별로 매각을 해서는 곤란하다. 전체를 통으로 매각해야 한다.

‘가치있는 주택’은 팔기 쉽고, 빌려주기 쉬운 유통성(流通性)과 재판매성(再販賣性)이 높다. 입주자의 가족형태, 생활스타일, 주택의 양식, 가치, 가격 등에 의해 향후 주택의 선택지는 매우 다양화될 것이기 때문에 이는 더욱 중요해진다. 30대~40대 연령층이 이 사회의 중심이라 판단하면 이들이 원하는 방향으로 주택은 공급돼야 하고, 그것이 가치있는 주택의 시작이라고 본다. ‘가치있는 주택’이라는 사회적 합의가 명확하게 존재하는 것이 현실임을 분명히 인식해야 한다.

결국 주택이란 사회의 룰(rule)을 기준으로 만들어진 시장의 객관적평가로 가치(가격)가 결정되고 막힘없이 유통되는 것이다. 그런 측면에서 볼 때 본 건의 주택은 규모의 경제와 수익창출을 위한 컨셉설정 측면에서 사업기획단계의 미스매치가 존재하고 있다. 따라서 주택부분은 기업의 직원들을 위한 복지차원에서 활용하고, 근린생활시설 부분은 기업 사무실로 활용할 수 있는 또 다른 기업을 찾아야 제값을 받고 매각할 수 있는 기회가 생길 것이다.

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