(주)밸류마크자산관리 송상열 대표·부동산학 박사

1차 공매가의 약 40%선에서 토지를 낙찰 받았고, 다음 단계의 진행을 고민중이다. 모든 부동산이 그렇지만, 우선은 공동주택의 경우 호수별로 건물지분을 가지면 토지지분은 공유형태로 함께 거래가 된다. 따라서 건물낙찰자들에게 토지지분을 이윤을 남기고 매각하거나, 반대로 건물낙찰자들로부터 건물을 매수해 건물과 토지 소유자를 일치시키는 작업이 이뤄져야 한다. 이 부분에서 고도의 ‘전략’이 요구된다. 적정한 토지가격 및 건물가격을 산정해야 하고, 잔여 공사비도 산출해야 한다. 아울러 분양가도 모두가 만족할 수 있도록 시장경쟁력을 갖춰야 한다. 오래된 건물이고, 망가진 아파트란 단점을 극복해야 하기 때문이다.

공사가 정지된 미완성 아파트 건물의 토지만을 낙찰받았다면, 건물낙찰자에게도 이익이 갈수 있도록 치밀한 전략 수립이 필요하다. 사진은 경기도 한 아파트 신축 현장, 기사의 특정내용과 무관<사진=뉴시스>

가장 중요한 것은 건물낙찰자들에게도 상당한 이익을 가져다주면서 본 사업의 이익을 극대화하는 일이다. 따라서 전체적인 마스터플랜을 먼저 세우고, 치밀한 전략계획을 수립한 다음 주도면밀하게 추진해야 한다. 기획, 인허가, 자금조달, 시공, 분양 등 마케팅이 동시에 시작돼야 하고, 이를 한꺼번에 처리할 수 있는 컨트롤타워를 세우는 일도 게을리 해서는 곤란할 것이다. 최악의 경우 잔여공사비와 자료에 대한 청구권만을 가질 수도 있음을 유념하고 법적, 기술적, 경제적 측면에서 전략적인 접근을 할 필요가 있다.

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