법률사무소 ‘참벗’ 정인호 변호사

권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상가임대차보호법 제10조의3).

이러한 권리금 관련 개정 내용의 핵심은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 데 있다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다. 금지되는 임대인의 방해 행위는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 등으로서 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대인이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 말한다.

상가임대차보호법의 권리금 보호규정 신설은 사각지대에 놓여있던 임차인의 권리금을 보호하려는 것으로서 때 늦은 감이 있지만 환영할 만한 일이다. 그러나 보호규정이 해석의 여지가 많아 임차인이 권리금을 제대로 회수할 수 있을지는 미지수다.<자료=비자트>

반면에 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등에는 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있고, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 사람에 대한 정보를 제공해야 한다.

단, 백화점 대형마트 등 ‘유통산업발전법’에서 규정한 대규모 점포나 임대차목적물이 국유재산·공유재산인 경우는 위 권리금 회수 적용대상에서 제외된다. 그밖에 개정 사항으로는, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액(민법상 임대차의 경우에는 2기의 차임액을 연체한 경우 해지 가능)에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 조항을 신설해 임차인을 보호하고 있다.

상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 임차인이 임대차하려는 상가건물을 인도받고, 사업자등록신청을 해야(이를 ‘대항요건’이라고 한다) 하며, 일정한 보증금액(이를 ‘환산보증금’이라고 하며, 서울시의 경우 4억원이다)을 초과하는 임대차는 적용이 제외된다(단, 대항력, 권리금 보호 규정 및 임대차계약 갱신요구권은 보증금액과 관계없이 적용된다). 이러한 대항요건이 갖춰지면 임차인은 임대차계약의 효력을 임대인 이외의 제3자에게 주장할 수 있고, 이후에 상가 건물의 주인이 바뀌더라도 계약갱신요구권(최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리) 행사를 통해 5년 동안 상가건물을 임차할 권리가 있다.

또한, 위의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 ‘확정일자’를 받은 임차인은 ‘민사집행법’에 따른 경매 또는 ‘국세징수법’에 따른 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다.

그리고 상가 건물 경매 시에 대항요건을 갖춘 소액임차인(지역마다 차이가 있는데, 서울시의 경우 환산임대보증금이 6500만원 이하인 임차인)은 보증금 중 일정액(서울시의 경우 2200만원)을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있다.

이번 상가임대차보호법의 권리금 보호규정 신설은 그동안 사각지대에 놓여있던 임차인의 권리금을 보호하려는 것으로서 때 늦은 감이 있지만 환영할 만한 일임에 틀림없다. 그러나 개정된 권리금 보호규정이 해석의 여지가 많아 실제 사례에서 임차인이 권리금을 제대로 회수할 수 있을지는 미지수다. 이러한 문제는 임차인의 권리금을 보호하고자 하는 상가임대차 보호법의 취지를 살려 앞으로 이에 관한 합리적 해석과 법원의 판례를 통해 정립돼 나가야 할 것이다.

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