유진회계법인 김동현 공인회계사

건설업에서도 면세제도는 국민주택 및 토지 관련 매출 등 여러가지 형태로 나타나게 되는데 이 경우 매출 부가가치세와 더불어 매입 부가가치세 계산에도 영향을 미치게 되기 때문에 꼼꼼하게 따져 보아야 정확한 세금 납부가 가능하다.

국민주택과 국민주택 건설용역 등의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 국민주택이라 함은 ‘주택법’에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말하며, 별장∙콘도미니엄∙주말농장주택 등 임시주거주택은 포함하지 않는다.

첫째, 국민주택의 경우 다세대주택은 공동주택으로 세대별 전용면적에 따라 면세여부를 판단한다. 다중주택(원룸)은 단독주택에 해당되므로 전체면적을 기준으로 면세여부를 판단해야 한다. 국민주택신축판매는 건설업등록 유무에 상관없이 부가가치세를 면제한다.

둘째, 국민주택 건설용역의 경우 ▲국민주택규모 이하의 주택으로 ▲건설산업기본법 등 관련 법률에 등록을 했고 ▲등록된 범위 내에서 용역을 제공하는 조건을 충족하면 부가가치세가 면제된다.

국민주택 리모델링 용역의 부가가치세 면세범위

<자료=김동현 회계사>

또한, 주택법∙도시 및 주거환경정비법 및 건축법에 의해 리모델링하는 국민주택 리모델링용역의 경우에도 리모델링을 하기 전의 주택 규모가 주택법 규정에 의한 주택에 해당한다면 부가가치세를 면세한다. 단, 리모델링 후 당해 주택의 규모가 주택법에 의한 규모를 초과하는 경우로서, 리모델링하기 전 주택규모의 100분의 130을 초과하는 경우를 제외한다.

상기의 면세사업과 관련된 부가가치세 매입세액은 공제받지 못하고 공사원가의 구성요소가 된다. 그러나 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용됨으로 인해 실지 귀속이 불분명한 매입세액은 법이 정한 계산식에 따라 안분계산하게 된다.

국민주택의 면세 판단기준

<자료=김동현 회계사>

실무적으로 시행사의 경우 사업자가 아닌 소비자에게 재화를 공급하는 경우가 많은데 이 경우에도 사업자는 공급받는 자와 부가가치세액을 따로 기재하지 않은 영수증을 발급할 수 있도록 하고 있는 바 건축물 자영건설업 중 주택건설업의 경우에도 주택분양시 영수증을 발급해야 한다.

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