<자료=국토부>

경제성장 둔화와 부동산경기 침체로 투자처 감소와 임대주택 공급부족이 심화되는 가운데 정부가 민관 협력방식의 임대주택 리츠에 팔을 걷었다.

국토부는 지난 13일 기관 투자자를 대상으로 임대주택 리츠 사업설명회를 열었다. 공공임대 리츠(주택기금과 LH 중심으로 리츠를 설립하고 민자를 유치하는 방식)와 민간제안 리츠(사업제안자가 먼저 출자해 리츠를 만들고, 주택기금과 기관투자자는 출자 혹은 융자로 지원하는 방식)에 대한 수익성, 안정성 등에 대한 정보가 오갔다.

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 말 그대로 부동산투자신탁을 의미한다. 투자자들이 돈을 모아 부동산이나 부동산 관련대출에 투자해 수익을 내고 배당을 받는 뮤추얼펀드와 유사한 개념이다.

이날 설명회에서 국토부는 기관투자자 협약 참여 신청서를 3월말까지 접수받고, 4월 중에 공동투자협약을 체결한 후, 5월부터 본격적으로 시범사업에 대한 공동심사 및 투자를 추진한다고 일정을 밝혔다.

<자료=국토부>

공공임대 리츠 시범사업은 화성 동탄(620세대)과 하남 미사(1401세대) 지구에서 이르면 올 11월부터 순차적으로 착공된다. 민간제안 리츠는 서울 노량진(547세대), 천안 두정(1135세대)의 주거용 오피스텔 매입임대 건이 시범사업으로 추진되고 있다. 현재 공정률 약 15%로 내년 입주 예정이다.

국토부 관계자는 임대주택 리츠가 자리잡을 경우 직접건설 방식과 리츠 방식을 병행, 2017년까지 임대주택 공급이 당초 계획인 4만호에서 최대 8만호로 확대돼 서민 주거안정에 기여할 것으로 기대하고 있다.

이와 함께 민간 제안사업 활성화로 도심지내 여러 입지에서 젊은 층과 중산층 등을 겨냥한 다양한 형태의 임대주택 공급이 활성화될 것으로 내다봤다.

연기금, 공제회, 보험사, 은행, 증권사, 자산운용사, 사모펀드, 건설사 등 50개사 100여명이 참석해 관심을 반영한 이날 설명회에서 국토부가 밝힌 주요 내용을 정리한다.

<자료=국토부>

사업구조 표준화

공공임대 리츠(공공 리츠)는 LH의 택지공급가 조정 등을 통해 건설원가를 주변시세보다 15% 내외 낮출수 있다. 이에 따라 집값이 1.5%만 올라도 출자수익이 5~6%로 확보되도록 사업구조를 표준화한다.

민간제안 임대리츠(민간 리츠)는 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입하고, 사업제안자가 20% 내외 보통주로 참가하도록 해 안정성을 확보한다. 집값이 오르지 않아도 우선주 수익률이 5~6%가 되도록 사업구조를 표준화한다.

출자수익 안정화

공공 리츠는 택지가 조정 등을 통해 얻는 시세차익 15%와, LH 보통주 및 기금 후순위 출자 등을 통해 약 30%의 버퍼(완충)를 확보해 민간투자자의 출자위험을 제한한다. 30%의 버퍼는 LTV(주택담보대출 비율) 70%와 유사한 억제력을 가진 것으로 국토부는 표현했다.

민간리츠는 시세 대비 10~20% 저렴한 매입가와 사업제안자의 20% 보통주 출자, 주택기금의 10% 우선주 출자 등으로 민간투자자의 안정적인 우선주 출자가 가능하다.

융자수익 안정화

공공리츠는 건설 즉시 시세차익 15%확보되는 임대사업에 LTV 20~30% 최우선 순위로 융자하고, 융자에 대해서는 대한주택보증의 지급보증도 도입한다. 결과적으로 무위험 채권이면서도 국채 금리 이상이 가능해진다는 것이다.

민간리츠는 주택시세 대비 40~50% 수준의 안정적인 담보대출이 가능하며, 대한주택보증 보증도 활용할 수 있다.

<저작권자 ⓒ 중기이코노미. 무단전재 및 재배포 금지>