조세감면 등의 혜택을 받는 민간 임대주택에 대해서도 임차권의 양도와 전매 제한규정이 대폭 풀린다.

국토부는 ▲민간 임대사업 등록요건 및 규제 완화 ▲준공공임대주택 세제·금융 지원 확대 ▲임대사업자 불편사항 개선 등을 골자로 하는 주택 임대사업 활성화를 위한 임대주택법 시행령을 18일부터 입법예고한다고 17일 밝혔다.

먼저 민간 임대사업자의 임대주택에 대한 임차권의 양도와 전대가 완전히 허용된다. 근무·치료 등으로 40㎞ 이상 이사, 상속·혼인에 따른 이사, 국외 이주 등으로 엄격하게 제한된 임대주택의 임차권 양도·전대를 ‘임대사업자 동의’ 하에 완전히 푸는 방안이다. 국토부는 이를 통해 전대차 등을 활용한 다양한 형태의 임대사업이 가능해질 것으로 기대하고 있다.

임대의무기간(일반 5년, 준공공임대 10년) 중의 임대주택 매각 허용 요건도 대폭 완화된다. ‘매매 전에 이미 등록된 임대사업자’에게만 허용하던 것을 ‘새로 등록하는 임대사업자’까지 넓혔다.

1년 이상 빈 집으로 남을 경우 ‘타 임대사업자’뿐 아니라 일반매각까지 할 수 있도록 해 임대인의 골칫거리도 줄일 수 있게 됐다. 현행 ‘부도, 파산, 2년연속 적자, 2년연속 부(負)의 현금흐름 시’ 허용하던 일반매각을 ‘12개월간 전체 공실률이 계속해서 20% 이상인 임대사업자로서 해당기간동안 계속 공실이었던 임대주택’ ‘철거가 예정되는 등으로 임대사업을 계속하기가 현저히 곤란한 임대주택’까지 확대한 것이다.

민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년매입 임대주택을 준공공임대주택으로 전환해 등록할 경우 이미 임대한 기간의 2분의 1은 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정한다. 인정기간은 5년까지다.

이외에도 불명확하거나 미비한 법령조항도 개선된다.

5년건설 임대주택의 분양전환가격 산정기준은 입주자모집공고 당시 공고된 건축비로 명시된다. 공공임대주택의 임대보증금이 증액돼 분할납부하는 경우의 가산금리 한도도 ‘정기예금 금리 이하’ 등으로 규정된다.

임대사업자 ‘통분양’ 허용 등 개선안 예정

국토부는 이날 발표한 개정안 입법예고 외에도 다양한 제도개선을 통해 민간 임대사업을 활성화하겠다고 밝혔다.

▲준공공임대주택의 등록요건을 대폭 완화한다. 2013년 4월1일 이후에 매입한 주택만 준공공임대주택 등록이 가능하도록 했던 것을 그 이전에 매입한 주택 및 건설임대주택까지 확대한다. 이 내용은 2월에 국회에 제출된 상태다. 아울러 3월 국회제출 예정인 임대의무기간 중 매각, 임대조건 내용 및 신고의무 위반 등 가벼운 의무위반에 대한 형벌은 과태료로 전환한다. 

 

▲6월 국회제출 예정인 조특법 개정을 통해 준공공임대주택에 대한 조세감면 혜택을 강화한다. 재산세 감면율은 전용면적 40~60㎡가 50%에서 75%로, 60~85㎡는 25%에서 50%로 확대되고, 소득세·법인세 감면율도 20%에서 30%로 확대한다. 향후 3년간 신규·미분양주택 또는 기존주택을 구입해 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도소득세가 면제된다. 

▲4월 예정인 주택기금 운용계획 변경을 통해 국민주택기금에서 지원중인 임대주택 매입자금의 지원 대상을 신규·미분양주택 및 기존주택에서 신규·분양주택으로 확대한다.

▲이달 중 입법예고가 예정된 주택공급에 관한 규칙 개정을 통해, 민영주택 분양시 임대사업자가 단지·동·호 단위로 ‘통분양’받을 수 있도록 하고, 해당 주택은 매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록하도록 해 공공성을 강화한다.

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