유진회계법인 김동현 공인회계사

상가 등을 신축해 분양하는 시행사업을 영위하는 경우 일반적으로 법인을 설립해 사업을 하게 된다. 이 경우 이슈가 되는 것은 지방세 중과 문제다. 과밀억제권역에서 부동산을 취득하는 경우 취득 관련 지방세가 중과되기 때문이다. 따라서 과밀억제권역에서 시행사업을 하려면 법인설립 등기 후 5년이 경과한 법인으로 하는 것이 세부담 측면에서 유리하다.

설립 후 5년이 경과된 법인을 소유하고 있지 않다면, 조건을 충족하는 제3자 소유 법인의 주식을 인수해서 문제를 해결할 수 있다. 이 때 해당 법인의 부외부채(회사 장부에 계상되지 않은 부채) 규모를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.

기존법인의 주식을 양수할 때 양수자가 세무적으로 검토해야 할 사항은 ▲주식양도∙양수에 따른 증권거래세 신고 납부 ▲이월결손금 승계 여부 ▲과점주주에 의한 간주취득세 ▲주식 등 변동상황명세서의 제출 등이다.

과밀억제권역에서 상가 등을 신축해 분양하는 시행사업을 하는 경우, 부동산 취득 관련 지방세가 중과되기 때문에 설립한 지 5년이 지난 법인이 세부담 측면에서 유리하다. 사진은 기사의 특정 내용과 무관.   ©중기이코노미

부동산매매업을 영위하기 위해 토지만을 사용할 목적으로 구건물과 토지를 취득하는 경우에는 매매계약서상 표시된 총매매대금과 취득세 등 취득과 관련된 부대비용을 용지로 처리한다. 이 경우 토지에 대하여는 계산서를 발급받고 건물분에 대하여는 세금계산서를 발급받게 되는데, 건물분에 대한 부가가치세는 토지 관련 매입세액에 해당돼 공제하지 않는다.

분양 단계는 세무·회계 관점에서 좀 더 세부적으로 나눠 살펴 볼 필요가 있다.

우선 분양공급업자의 기준에서 분양가액의 결정이 매우 중요한 문제다. 토지와 건물의 일괄공급 시 토지와 건물가액은 실지거래가액이 원칙이다. 실지거래가액이란 거래 당사자간의 합의에 의한 가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련 증빙자료에 의해 객관적으로 입증될 수 있는 거래가액으로 해석한다.

따라서 분양공급업자는 토지, 건물가액을 결정해 계약서에 반드시 구분표시해야 한다. 이 경우 건물가액에 부가가치세를 별도로 명시해야 한다. 구분표시되어 있지 않은 경우에는 부가가치세법의 토지∙건물 일괄공급시의 안분계산 규정에 의해 안분한 후, 분양공급업자의 건물분에 대한 부가가치세를 추징할 수 있다.

상가분양업 등은 통상적으로 부가가치세법 상 중간지급조건부에 해당된다. 따라서 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때이며, 이 때에 세금계산서를 발급해야 한다. 그리고 상가분양 등과 관련해 발생하는 매입세액은 그 귀속에 따라 공제 또는 불공제한다. 다만, 모델하우스 건립비용은 전액공제하고, 광고홍보비 및 분양대행수수료 그리고 일반관리비에 대한 매입세액은 공통매입세액에 해당되므로 안분 계산해야 한다.

분양계약자는 분양물건을 임대하거나 직접 사업을 행하는 경우에 사업개시 전에 분양계약서를 첨부해 사업자등록을 해야 관련 매입세액을 공제받을 수 있다. 추가적으로 상시 주거용으로 임대하는 경우 조세특례제한법에 따른 조세감면 혜택을 받을 수 있다.

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