㈜밸류마크자산관리 송상열 대표·부동산학 박사

훼손시설이란 올해 3월30일 이전에 설치된 축사 등 동식물 관련 시설로써, 건축물대장에 표기된 것만을 의미한다. 훼손지는 훼손시설 면적이 전체면적의 100분의 20 이상인 경우 당해 지번 면적 전부를 포함한다.

정비사업을 시행하기 위해서는 정비사업 구역의 요건을 갖춰야 한다. 우선 훼손시설이 밀집돼 있어야 한다. ▲밀집훼손지의 규모는 1만제곱미터 이상일 것 ▲해당 동물·식물 관련 시설은 2016년 3월30일 전에 설치된 것일 것 ▲밀집훼손지에서 동물·식물 관련 시설이 설치된 토지(해당 필지의 면적에서 동물·식물 관련 시설의 건축면적이 차지하는 비율이 100분의 20 이상인 토지)가 차지하는 면적이 100분의 70 이상일 것 그리고 ▲동물·식물 관련 시설이 설치된 토지 외의 밀집훼손지 내 토지에는 임야가 포함되지 아니할 것 등을 모두 충족하면 된다.

그린벨트 안에 축사 등 동식물시설을 창고 등으로 무단변경 사용하는 훼손지를 정비해 적법한 용도로 사용하게 하는 ‘훼손지 정비사업’이 시행중이다. 사진은 기사의 특정내용과 무관.<사진=밸류마크자산관리>

결국 흩어진 훼손지의 면적 규모는 정하고 있지 않지만, 전답 등 녹지활용도가 낮은 훼손지는 가급적 제외한다. 더불어 해당 동물·식물 관련 시설에 대한 이행강제금의 체납이 없어야 한다.

정비사업 구역의 정형화 및 도로·도시공원 설치 등 정비사업을 효율적으로 시행하기 위해 훼손지 밀집지역과 인접한 농지 등 주변 지역의 토지(제39조 제1항의 훼손시설이 설치된 대지의 건폐율이 100분의 20 미만인 경우를 포함)를 정비사업 구역 면적의 100분의 30 범위 내에서 정비사업 구역에 포함할 수 있도록 했다. 또 기존 건물의 용도가 단독주택이나 근린생활시설로 사용되는 토지는 정비사업 구역에서 제외해야 하지만, 훼손지 밀집지역에 인접해 편입이 불가피한 경우에는 예외로 할 수 있다. 다만 토지소유자 100%의 동의가 있어야 한다.

정비사업 시행자는 토지소유자 또는 토지소유자가 설립한 조합이어야 한다. 시행자는 LH공사, 지방공사, 민간시행사에 위탁·대행(위탁계약 체결과 시장에게 통지) 할 수 있다. 토지소유자(토지소유자가 2인 이상인 경우 대표자)가 시행하는 경우에는 시행규약을 작성하고, 조합이 시행하는 경우에는 조합정관을 작성해 이해관계를 사전에 조율하도록 하고 있다.

사업방식은 도시개발법에 따른 환지방식의 도시개발사업, 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 기반시설 설치를 위한 도시·군계획시설사업으로 진행하며, 행위허가를 받아야 한다. 훼손지의 토지주와 건물주가 다를 경우에는 토지소유자가 동의를 해야 하고, 서로 합의해 동의서 작성 및 사업구역 편입을 결정할 수는 있다.

토지주 입장에서 보면 30%를 공원이나 녹지로 조성해 기부채납해야 하고, 도로도 개설해야 하기 때문에 결과적으로 그만큼의 토지면적이 줄어든다는 것은 염두에 둬야 한다. 하지만 소요되는 기간과 비용보다 토지가격의 상승이 기대되는 곳에서는 검토해 볼만 한 제도다. 특히 물류창고의 수요가 있는 지역이나 개발호재가 있는 곳이면 이를 활용할 필요가 있고, 무엇보다도 이행강제금을 납부하지 않아도 돼 시간경과에 따른 혜택도 볼 수 있다. 불법건축물을 합법건축물로 만들고 그린벨트의 본래 기능도 살리려는 정부 정책인데, 실효성을 높이기 위해 운용의 묘를 살릴 필요도 있어 보인다.

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