○○회사는 약 10년전에 충청북도 제천시 금성면에 대지와 임야 및 전 2만3000여 평을 구입해, 주유소를 운영하고 있는 대지를 빼고 나머지는 그대로 소유만 하고 있다. 그동안 남제천 IC가 생기고 제천-평택간 고속도로가 개통을 앞두고 있는 등 많은 변화가 있었다. 이 토지에 무엇을 해야 최고의 수익을 올릴 수 있을지를 고민하게 됐고, 그 해답을 찾기로 했다.

토지를 활용하는 방법으로 우선 매각을 생각해 볼 수 있다. 이때 대부분 인근 부동산중개사무소에 의뢰하기도 하고, 지인들에게 알리기도 한다. 이 방법은 가장 흔히 사용하지만 바람직한 방법은 아니다. 내 토지가치가 얼마인지도 정확히 모르고, 인근지역에서 거래된 가격이 기준이 되기 때문이다. 사람도 똑 같은 사람이 하나도 없듯이 부동산도 마찬가지다. 정해진 가격이 없다는 뜻이다. 토지가치를 올리기만 하면 얼마든지 높은 가격을 받을 수가 있다. 따라서 당해 토지에서 가장 큰 수익을 올릴수 있는 최유효활용방안을 찾고, 이를 원하는 기업이나 개인에게 타깃마케팅을 해야 빠른 시간에 제값을 받고 매각할 수 있다. 또 토지주는 토지를 현물로 출자하며 개발업자는 건축을 하고 원가비율대로 나눠 갖는 등가교환방식의 지주공동개발을 통해 매각할 수도 있다.

둘째는 임대를 주는 것이다. 현 상태로 일정기간 임대를 줄 수도 있겠지만, 토지가치를 극대화한 건물을 지어 임대를 주면 금융비용을 감안해도 훨씬 높은 수익을 기대할 수 있다.

셋째는 지주가 직접 개발사업을 하는 경우다. 이때도 전문가에게 위임을 하거나 신탁회사에 신탁을 해 개발할 수 있을 것이다.

토지를 최고의 가치로 만들어 유효활용을 하기 위해서는 먼저 토지에 대한 현황분석이 필요하다. 토지의 형상, 고저, 방향, 건물현황, 도로, 경사도, 입목수, 지목, 공시지가, 용도지역이나 지구, 크기 등 토지가 갖고 있는 장단점을 파악하고 다음으로는 토지를 둘러싸고 있는 지역특성을 분석해야 한다. 주위의 토지이용현황, 가격형성요인, 광역교통망과 접근성, 인근지역의 주요시설, 주변의 개발현황, 향후 잠재력, 지역 부동산시장의 흐름, 정부의 정책, 관련법규, 지자체의 도시정책 등 당해 토지에 영향을 미치고 있는 요인들을 모두 찾아내야 하는 것이다. 이를 바탕으로 컨셉을 설정하고 가설계를 해 대략적인 규모 검토를 한 다음, 수지분석을 통해 매출액과 원가를 감안한 수익을 추정하는 과정이 이어지면 된다.

남은 과제는 추정된 수익을 달성하기 위한 전략을 구상해 보는 일이다. 이 때 가장 중요한 것이 수요자가 있느냐 하는 점이다. 부동산에 대한 수요자는 늘 있다. 이를 어떻게 찾아내서 고객으로 유도하느냐의 문제이고, 전문적인 분야이기는 하지만 당연 방법이 있다. 또한 필요한 자금조달과 홍보, 인허가, 건설 등의 최적 방안을 도출해 내고 그대로 실천하면 마무리가 된다

○○회사 토지의 컨셉은 귀농귀촌을 희망하는 사람들, 정년퇴임한 연금수령자들, 건강회복이 절실히 필요한 사람들, 휴식을 통한 재충전의 기회를 갖고자 하는 사람들에게 새로운 삶의 터전과 수익실현, 치료 및 체험, 휴식공간 제공과 건강회복의 장소로 만들기로 제안됐다.

귀농귀촌인들을 위한 수익형 주택단지를 제공하고 건강과 진단을 테마로 한 한의원, 한방문화센터, 건강체험센터 그리고 숙박시설과 편의시설을 짓도록 한 것이다. 넓은 임야를 이용해 지속적으로 수익을 창출할 수 있도록 버섯 등 친환경농산물을 재배해 공동식당에 공급하고, 나머지는 전국에 유통시킬 수 있도록 했다.

특히 입주민들이 조합이나 농업법인을 만들어 운영할 경우 법인세 감면, 양도세 면제, 배당소득세 면제, 부가가치세 면제, 취득세 면제 등 많은 혜택을 받을 수 있다. 농림수산식품부에서는 농업법인 지원제도를 만들어 적극적으로 귀농귀촌을 장려하고 있고, 제천시도 농업발전기금조례를 만들어 농업인이 소득증대사업을 할 경우 시설자금 및 운영자금을 융자해주고 있다. 투자유치조례도 제정, 한방건강산업에 대해서는 시비로 최대 10억원까지 보조금형태로 지원하고 있음도 참고할 만하다.[(주)밸류마크자산관리 송상열 대표]

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