공항 매니지먼트 사업을 하는 영국항공은 항공사와 승객에게 양질의 서비스를 제공하기 위해 부동산에 주목했다. 부동산을 기업전략상 중요한 위치에 두고, 특히 공항 입주업체들을 체계적으로 관리했다. 임차인을 기업가치 창출의 원천으로 인식하고 임차인과의 관계를 이해상충의 관계에서 고객관계로 바꾼 것이다.

이런 발상의 전환은 거래를 할 때 대립적인 관계를 상정하는 전통적인 부동산서비스업의 문화와 관행을 바꿨다는 평가를 받는다. 고객서비스나 실적관리와 같은 문화가 없던 부동산업계의 진보인 셈이다. 영국항공은 임대인과 임차인의 계약관계를 벗어나 임차인을 고객으로 판단하는 새로운 부동산 전략을 통해 고객만족도를 높이고 수익을 올린 사례로 유명해졌다.

공항 매니지먼트 사업을 하는 영국항공은 부동산을 기업전략상 중요한 위치에 두고, 특히 공항 입주업체들을 체계적으로 관리했다. 임차인을 기업가치 창출의 원천으로 인식하고 임차인과의 관계를 이해상충의 관계에서 고객관계로 바꾼 것이다.

영업이나 마케팅 부문에서 일하는 임원 대부분이 외근을 하는데, IBM은 임직원들에게 제공된 공간이 실제 업무량과 무관하다는 점에 주목했다. 특히 부동산이 사업지원 역할을 한다는 점을 간과하지 않고, 이익창출 활동의 최소범위 내에서 효과적인 공간활용 전략을 수립한다. 이 회사의 ‘데스크 공유화’ 사례는 지금도 공간절약의 교과서처럼 여겨진다.

기업전략에 부동산 구성…생산성 증대·수익향상 기대

이처럼 경영활동에서 부동산을 조합한 의사결정이 기업비즈니스에서 대단히 중요해졌다. 정보통신 기술 발달에 따라 지리적 한계와 시간제약으로부터 벗어날 수 있었고, 부동산을 기업전략에 포함시킴으로써 재무적인 개선과 자산극대화를 통한 생산성 증대 및 수익향상에도 활용할 수 있기 때문이다.

하지만 많은 경영자들은 문제가 발생할 때까지 부동산을 경영 밖의 일로 취급하곤 한다. 기업에서 추진하고 있는 사업의 근본자산이 부동산이고, 인플레이션에 대응하는 자산이 부동산이며, 혁신적인 이용에 따라서는 경쟁우위성을 확보할 수 있도록 해주는 게 부동산이다. 기업전략에서 고려해야 할 기업자원으로서 부동산은 이처럼 중요한 위치를 차지하고 있다.

많은 경영자들은 문제가 발생할 때까지 부동산을 경영 밖의 일로 취급하곤 한다. 하지만 성공한 CEO는 부동산을 기업전략에 포함시킴으로써 재무적인 개선과 자산극대화를 통한 생산성 증대 및 수익향상에 활용하고 있다. 사진은 서울 여의도의 금융가 빌딩들.   ©중기이코노미

따라서 성공한 사업경영자들은 자기 사업분야에서 부동산의 역할을 제대로 평가하고, 부동산전문 담당자에게 공정하고 높은 대우를 해 주고 있다. 자사의 경쟁분석에 부동산비용을 포함시키고 있으며, 부동산을 최고·최선의 효율적인 상태로 유지하고 있을 뿐만 아니라 부동산을 비즈니스 전략에 적극 활용하고 있다. 

비즈니스 성공에 초점 맞춘 기업부동산 전략 필요

기업전략에 부동산을 구성하는 경우 영향을 미치는 요소들은 사업영역 확대, 기업문화 제고, 리스크관리, 거래비용과 시간, 포트폴리오 매니지먼트, 고객수요, 현금흐름, 자산베이스의 강화, 기업이미지, 세금과 자산잉여, 비용저하 등이다.

부동산은 영업용 자산과 같이 증권화에 의해서도 자금조달이 가능하다. 판매 후 재임대(Sale & Lease Back)로 발생한 자금을 다른 투자에 활용할 수도 있다. 한편으로 사업활동에 의해 부동산의 개발잠재력이 향상될 수 있고, 생산의 일부로서 부동산을 이용할 수 있다. 여러 활용전략을 통해 부동산으로부터 경제적 가치를 창조할 수 있는 잠재력을 이끌어 내는 것이 경영활동에 도움이 되기 때문에 부동산 전략은 비즈니스를 성공으로 이끄는데 초점을 맞춰야 한다.

부동산을 보유하고 있지만 관심이 없는 기업은 다른 기업으로부터 기업매수의 표적이 되기 쉽다. 매수기업이 관심있는 것은 영업으로부터의 수익흐름보다도 대차대조표에 표시돼 있는 ‘금액 이상으로’ 매각가능성이 있는 부동산이다. 부동산 소유자에게는 별로 가치가 없는 것으로 보여도 다른 사람이나 기업에게는 다를 수 있다는 점에 주목할 필요가 있다.

기업측면에서 부동산을 소유하려는 목적은 자산의 보존, 재투자를 통한 가치증가, 운영수익, 세제혜택, 임차료 인상으로부터의 자유, 현장설비나 공장에 대한 고액투자의 보호, 인플레수준을 상회하는 특정한 자본이득 가능성, 장기적인 개발기회 가능성, 사업에 도움이 되는 지역적인 연결망 구축, 소유 자긍심 등으로 볼 수 있다.

기업부동산 자산관리는 부동산의 속성 중 자산기능을 중시한다. 부동산관리 개념에 ‘부의 극대화를 위해 부동산가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법이 필요하다’는 인식에서 출발한다. 사진은 서울 서초구의 건물들.   ©중기이코노미

부동산을 기업경영에 활용하기 위해서는 경영진이 부동산의 중요성을 충분히 인식하고 부동산을 주요 기업전략의 하나로 삼는 것으로부터 출발해야 한다. 먼저 부동산사업은 기업이 이익을 올리기 위한 생산활동에 공헌하는 사업이므로 부동산이 사업에 맞게 사용되고 있는지를 확인해야 한다. 업무에 지장을 주지 않는다면 잉여 부동산 설비는 삭감해야 하고 명확한 용도가 없는 것은 더 이상 늘리지 않아야 한다. 때로는 이전으로 인한 사무공간 축소와 기존 부동산 공간의 수익적 활용을 고민해야 하며, 다른 기업의 전략적 접근과 방법을 참고해 활용전략을 벤치마킹도 해야 한다.  

자산기능 중시한 ‘기업부동산 자산관리’ 전문가 활용

부동산문제를 해결하고 기업전략의 일환으로 삼기위해 기업의 재정이나 전략을 제대로 이해하고 있는 부동산전문가를 육성하거나 채용하는 것이 중요하다는 점은 위에서 언급했다.

부동산전문가는 부동산이 기업전략의 일부가 돼 실행될 때 다른 분야 전문가들과 기능적인 역할 분담 등을 통해 바람직한 관계를 형성하는 것이 좋다. 더불어 부동산에 관한 목적이나 목표를 명확하게 세워 기업의 시장수요에 깊이 관여하고 기업문화도 서서히 바꿔 나가야 하며, 제공되는 서비스는 미래에 초점을 맞춰 나가야 한다. 기업이미지가 좋아지도록 건물이나 공간을 제공해 고객을 잃지 않도록 유의해야 함과 동시에 불필요하게 부동산에 회사의 경영자원이 투입되지 않도록 해야 한다.

기업부동산 자산관리는 부동산의 속성 중 자산기능을 중시한다. 부동산관리 개념에 ‘부의 극대화를 위해 부동산가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법이 필요하다’는 인식에서 출발한 개념이다. 따라서 기업부동산의 취득, 보유, 개량, 재활용, 매각 등이 모두 부동산자산관리의 내용이다. 이것을 기업 차원에서 하면 기업부동산 자산관리가 되는 것이다.

기업부동산 자산관리 전문가는 단순히 임대차계약에 따른 임대료징수와 유지, 보수 등에 그 역할이 그치지 않는다. 부동산매입에 따른 자산실사, 운용방안, 광고, 부동산시장분석, 포트폴리오설계, 자산관리계획수립, 회계분석, 현금흐름분석, 세금절감, 재건축 및 리모델링 여부결정, 리스크관리, 전략적 매각의사결정, 향후 가치상승을 위한 잠재력활용방안 모색, 주변지역과의 연계개발 등 총체적인 지식과 역량이 요구된다.

더 나아가 부동산의 효용성과 수익성 증진을 위한 부동산의 가치극대화를 위한 고도의 테크닉과 감각이 필요하다. 기업의 입장에서는 이러한 전문성과 노하우를 가진 부동산전문가를 자체적으로 육성하거나 전략적 제휴를 통한 부동산자산가치 창출 기회를 가져야 한다. 지금이 바로 그럴 때다.[(주)밸류마크자산관리 송상열 대표]

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