일반 주거용 주택을 매도하는 경우에는 양도소득세가 부과된다. 양도소득세는 양도시 발생한 시세차익에 대해 부과되는 세금이다. 양도차익의 금액에 따라 6%~38%의 세율을 적용받는다. 구체적인 세금계산 구조는 다음과 같다.

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사례를 적용하면, 서울에 거주하는 채세무씨가 3억원에 분양을 받은 아파트를 3년간 보유한 후 4억원에 매도하는 경우, 1억원의 시세차익에서 장기보유특별공제(3년간 보유시 10% 공제)와 기본공제를 제하면 8750만원이 된다. 이는 24%의 세율구간이다. 따라서 87,500,000×24%-5,220,000=15,780,000원, 지방소득세를 포함해 1735만8000원을 양도소득세로 납부해야 한다.

양도소득세 부과 매도시점, 주택보유 수 따라 세부담 달라진다

위 양도소득세 사례에서 몇 가지 유념해야 할 사항이 있다. 첫째, 채세무씨가 부부공동명의로 분양을 받았다면 양도소득세를 530만원가량 줄일 수 있다. 양도소득세는 전형적인 누진세율구조이므로 가능한 한 시세차익을 분산시키는 것이 세율 적용상 유리하다. 위 사례에서 채세무씨 혼자 계산할 때에는 24%의 세율구간을 적용받지만, 이를 배우자와 공동으로 시세차익을 계산한다면 1인당 과세표준은 4375만원이 되므로 15%의 세율을 적용할 수 있는 절세효과가 나타나는 것이다.

둘째, 채세무씨와 세대를 구성하는 자가 소유한 주택 수를 모두 합쳐 1주택이라면 납부해야할 양도소득세가 없다. 양도소득세법에서는 하나의 세대를 구성하는 구성원이 소유한 주택수의 합이 1주택이라면 비과세한다고 규정돼 있기 때문이다.

하지만 1세대1주택이라고 할지라도 비과세를 적용받기 위해서는 반드시 2년이상 보유한 이후에 매도해야 한다. 매도시기 즉, 잔금수령시기를 정할 때에는 매입시점의 소유권이전등기일로부터 24개월이 경과됐는지 점검해야 한다.

아울러 2년 보유기간 요건 이외에도 1세대1주택 수 계산에 있어 유의해야할 점이 있다. 세대주가 1주택을 2년이상 보유한 후 양도해 비과세를 예상하고 양도소득세 신고를 하지 않았지만, 별도의 주택을 소유한 자와 사실상 세대를 달리하고 있음에도 불구하고 주민등록등본상 함께 등재돼 있다는 이유로 1세대2주택으로 보아 세무서에서는 무신고에 따른 양도세 고지서를 송부하는 경우도 흔하게 발생한다.

세무법인 신원 채수왕 세무사

따라서 불가피한 사유 때문에 주민등록주소지를 함께하고 있다는 사실관계와 실제로 별도의 주소지에서 거주한다는 구체적인 근거를 과세관청에 제시한다면 과세취소를 받을 수 있다. 이에따라 실질적으로 각자 생활하고 있다는 객관적인 자료를 수시로 준비해 두는 것이 바람직할 것이다.

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