부동산114㈜ 함영진 리서치센터장

일단 단기 정책효과는 충분해 보인다. 올해 2분기 들어 서울과 세종시를 중심으로 과열양상을 보이던 주택가격 상승률이 대책이후 점차 둔화될 전망이다. 단기 시세차익을 얻기 위해 유입됐던 갭투자 및 분양권 거래 수요는 다주택자 양도세 중과와 대출규제로 당분간 숨을 고를 것으로 판단된다.

최근 강남과 과천을 넘어 노원·성동 등으로 이동하며 가격상승을 기대하고 매물을 걷어 들이던 관행도 대책이후 수도권 주요 정비사업장들(재건축·재개발)의 거래 관망세가 본격화되면, 심리적 타격을 입으면서 매도자 우위의 시장에 균열이 갈 수 있다. 재건축 초과이익 환수제 시행과 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 및 재개발 등 조합원 분양권 전매제한, 도시재생 뉴딜사업 선정 제외 등으로 환금성이 떨어지고 진입문턱이 높아져 사업추진동력이 약화됐기 때문이다.

정부가 투기수요라 명명한 다주택자의 규제수위도 ‘맹공’에 가깝다. 조정대상지 내 ▲다주택자의 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 적용 배제, ▲1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화, ▲분양권 전매 시 양도소득세 강화는 갭투자 수요를 제대로 저격했다. 추가 입법과정을 지켜보긴 해야겠으나, 단기 시세차익 목적의 분양권거래마저 씨를 말리면서 호가 상승에 제동을 거는 역할이 기대된다.

더불어 다주택자의 투기지역 내 주택담보대출 건수 세대별 제한 강화와 최대 30%(주택담보대출 1건 이상 보유세대가 투기과열지구 및 투기지역에서 추가로 담보대출을 받을 경우LTV·DTI 30% 적용)로 낮아진 LTV·DTI 규제들은 2000년 이후 들어 역대정부 최고 수위의 여신규제다. 이는 전반적인 주택거래량을 축소시키면서 지난 3년간(2014년~2016년) 이어왔던 연평균 100만건 주택거래 행진도 마감시킬 전망이다.

분양시장의 타격도 불가피하다. 청약경쟁률이 다소 둔화될 것으로 예상된다. 전매규제에 따른 분양권 거래시장의 환금성이 취약해진 상황에서, 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격 요건강화와 가점제 적용확대는 가을 분양시장 성수기의 악재로 작용할 것이다. 청약대기수요가 탄탄하거나 소비자의 분양가 눈높이를 맞추지 못한 고분양가 사업장은 순위 내 마감을 장담할 수 없게 됐다.

8·2대책후 실수요 입장에서는, 대출규제에서 벗어나 있고 투기과열지구의 청약가점제 확대 등으로 분양시장을 통한 내 집 마련 기회가 확장될 전망이다. 다주택자는 대출이나 세금부담이 과거보다 커지고 환금성의 제약이 많아졌기 때문에 주택임대사업자 등록을 통해 절세하는 전략이 유효해 보인다.<이미지=이미지투데이>

규제에서 벗어난 지역이나 상품으로 투자수요가 이동하는 풍선효과도 쉽지 않을 전망이다. 매수·매도 또는 분양과 정비사업 등 거래 전반과 선호 상품 위주로 초고강도 대책을 집중포화한데다, 이미 주택시장의 수요가 수도권이나 부산·세종 등 일부시장으로 국지화된 상황에서 지역경제가 취약하고 공급과잉 우려가 큰 지방으로 이동하기 쉽지 않기 때문이다.

늦으면 내년 상반기 국내 기준금리 인상 우려에, 조정대상지역내 오피스텔 전매제한 기간 강화와 거주자 우선 분양까지 적용할 예정이라 수익형부동산 풍선효과도 한계를 보일 것이다.

특히 8월말 DSR(Debt Service Ratio, 총체적부채상환능력심사제) 조기도입 등을 담을 가계부채종합대책을 앞두고 있고, 주택법 시행령 등 국회의 동의가 없어도 제도 개선이 가능한정책수단이 이번 대책에 다수 포함된 것도 정부정책 의지와 규제 현실화를 읽을 수 있는 부분이라 생각한다.

다만, 올해 하반기부터 2019년 1분기까지 매분기 10만호를 넘어서는 대규모 아파트 입주러시가 개시되는데다 금리인상도 우려되는 상황에서 이와 같은 전방위적인 수요억제책이 자칫 주택시장 전반을 냉각시켜 거래관망을 넘어서는 거래동결 현상을 불러오는 것은 아닌지 우려되는 점이 없지 않다. 집값이 잘 안 잡히는 서울은 수요억제책 뿐만 아니라 공급에 대한 장기적 시그널과 다양성이 필요한 상황에서 과도한 정비사업 규제로 인한 공급 단절이 중장기적인 수급불균형을 가지고 올수 있다는 점 등 부작용에 대한 고민이 필요하다.

8·2대책이 발표됨에 따라 무주택자와 다주택자 등 주택시장을 바라보는 목적이 각기 다른 수요자들의 자산관리 변화 움직임도 있을 것이다. 실수요 입장에서는 대출규제에서 벗어나 있고 투기과열지구의 청약가점제 확대 등으로 분양시장을 통한 내 집 마련 기회가 확장된 만큼 자금마련에 대한 부담이 크지 않다면 오히려 청약을 통한 ‘똘똘한’ 집 한 채 구입이 유리해질 전망이다. 다만 주택시장 전반의 거래가 위축될 경우 실수요자의 거래심리도 낮아질 수 있으니 조급할 필요는 없다.

다주택자는 대출이나 세금부담이 과거보다 커지고 환금성의 제약이 많아졌기 때문에 주택 추가구입은 신중할 필요가 있고, 주택임대사업자 등록을 통해 절세하는 전략이 유효해 보인다.

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