상속받은 주택 먼저 양도하면 세금이 부과된다

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상속받은 주택 먼저 양도하면 세금이 부과된다 상속받은 주택외 다른 주택 양도시 비과세…‘상속주택’ 바로알기

기사입력2017-09-12 10:33

최대영 객원 기자 (tax012@naver.com) ㅣ다른기사보기

대영 세무회계사무소 최대영 세무사

얼마 전 아버지가 돌아가신 A씨. A씨는 부친으로부터 주택 1채를 상속받아, 본인 주택을 포함해 2채의 주택을 소유하게 됐다. 창업을 준비중인 A씨는 이 중 1채를 매매해 창업자금으로 사용하려 한다. 그러나 2주택을 보유한 경우, 처음 양도한 주택은 양도소득세가 부과된다는 지인의 말에 매매를 고민하고 있다.

1세대 1주택 비과세 특례

A씨의 경우 상속주택이 없다면, 1세대 1주택에 해당이 돼 양도소득세가 비과세된다. 그러나 아버지의 사망으로 인해 의도치 않게 2주택이 돼 양도소득세 부담이 생길 수 있는 것이다.

세법에서는 이와 같은 경우 별도의 특례규정을 둬 양도소득세를 비과세하고 있다. 상속주택과 관련된 비과세 규정은 세가지로 구분해 볼 수 있다. 여기서 주의할 점은 상속받은 주택외의 다른 주택을 양도하는 경우만 비과세된다는 것이다. 즉 상속받은 주택을 먼저 양도할 경우 세금이 부과된다.

◇상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우=상속받은 주택과 상속 전 보유하고 있는 주택이 각각 1채씩 있는 경우, 상속 전 보유하고 있는 주택을 양도하면 양도소득세가 비과세된다. 물론 상속 전 보유주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다.

다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 양도소득세가 비과세 되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 동일세대 여부는 이어 설명할 ▲‘공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우’와 ▲‘일정요건을 충족한 상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우’에도 모두 적용된다.

또한 피상속인이 2채 이상의 주택을 소유한 경우에는 1채만 상속주택으로 본다. 그러므로 피상속인이 2채 이상의 주택을 상속한 경우는 상속 전 보유주택을 양도하더라도 ‘각각 1채씩 있는 경우’에 해당되지 않아 양도소득세가 과세된다.

피상속인이 2채 이상의 주택을 소유한 경우 상속주택에 해당되는 1채는 ①피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택 ②피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택 ③피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택 ④기준시가가 가장 높은 주택 순으로 상속주택을 판단한다.

상속을 받아 의도치 않게 2주택이 돼 양도소득세 부담이 생길 수 있는데, 세법에서는 별도의 특례규정을 둬 양도소득세를 비과세하고 있다. 여기서 주의할 점은 상속받은 주택외의 다른 주택을 양도하는 경우만 비과세된다.<이미지=이미지투데이>

만약 피상속인이 2채의 주택을 소유한 경우라면, 상속주택외의 주택을 먼저 양도해야 유리하다. 이 경우 양도소득세가 발생하지만 그 이후 상속 전 보유주택을 양도할 시 양도소득세가 비과세된다.

반면 상속주택을 먼저 양도한 경우라면, 그 이후 보유주택을 양도할 경우 상속주택이 존재하지 않으므로 1세대 2주택에 해당돼 양도소득세가 과세된다. 그러므로 어떤 주택이 상속주택이냐의 판단이 중요하다.

◇공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우=공동상속주택과 그 외 다른 주택을 각각 1채씩 보유하고 있는 경우 공동상속주택외의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다.

‘상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우’의 규정과 차이점은 이 규정은 상속인이 상속 전 보유하고 있는 주택에 한해서 비과세가 적용되지만, ‘공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우’의 규정은 상속 후에 새로운 주택을 취득하더라도 그 주택이 1세대 1주택 비과세요건이 충족하면 양도소득세가 비과세된다는 점이다.

다만, 주의할 점은 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 이 규정이 적용되지 않는다. 즉 상속지분이 가장 큰 상속인은 ‘상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우’의 규정을 적용해 비과세를 판단하므로 상속 후 취득한 주택을 양도 시 양도소득세가 과세된다. 만약 상속지분이 가장 큰 상속인이 여러 명일 경우 ①당해 주택에 거주하는 자 ②최연장자 순으로 판단한다.

◇일정요건을 충족한 상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우=피상속인이 상속주택을 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있고, 상속주택이 수도권 밖의 지역 중 읍면지역에 소재하는 경우 상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다. 이 규정 또한 ‘공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 경우’의 규정과 마찬가지로 상속주택외의 다른 주택의 취득시기에 제한을 두지 않는다.

상속주택을 먼저 양도한 경우

만약 상속주택과 다른 주택을 각각 1채씩 보유하고 있는 경우 상속주택을 먼저 양도할 경우는 어떻게 될까?

이 경우는 양도하는 상속주택에 대해 양도소득세가 과세된다. 다만, 상속주택의 취득시기와 장기보유특별공제 보유기간은 상속개시일부터 기산하지만, 양도소득세율 적용을 위한 보유기간의 산정 기산일은 피상속인의 취득일을 기준으로 판단한다. 즉, 상속개시일로부터 1년내에 상속주택을 양도하더라도 40%의 양도소득세율은 적용되지 않는다.