부동산114㈜ 함영진 리서치센터장

2017년 8·2 부동산종합대책과 9·5 조치에 따라, 투기과열지구 및 조정대상지역은 9월 주택공급규칙 개정을 통해 1순위 자격요건 강화⁽¹⁾와 전매규제 강화, 청약가점제 적용이 확대됐다.⁽²⁾ 6개월(지방) 또는 1년(수도권) 정도의 청약통장 단기가입자나 소유권이전등기 전 분양권 전매 차익을 노리는 가수요자의 이탈이 평균 청약경쟁률을 끌어 내리고 과열된 시장을 진정시킬 전망이다. 특히 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 실수요자는 내년 분양시장의 당첨확률이 높아지는 덕을 톡톡히 볼 예정이다.

하지만 분양시장에 대한 정부의 규제 수위가 점차 높아지고 있다는 점은 유의해야한다.

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2018년 1월부터 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용되고, 기 발의된 주택법 개정안에 따라 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌(3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 예정)이 강화된다. 중도금대출 리스크 관리 강화를 위한 보증기관[주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사]의 보증비율 축소(90→80%)와 HUG의 중도금대출보증한도 하향조정(수도권·광역시·세종시는 6억→5억원) 등 분양시장의 집단대출 여신도 1월부터 본격화한다.

분양시장 관련 세제 및 전매 규제 수위가 높아지면서 음성적인 불법 전매와 단기거래를 통한 차익투자보다, 입주이후 실거주를 병행하며 양도세 비과세를 노리는 긴 안목의 청약전략이 필요하다. 대출금리 인상에 따른 이자부담과 중도금집단대출 등 여신기준 강화에 따른 분양대금 마련에도 신경을 써야한다.

분양시장의 강도 높은 규제와 공급과잉 우려는 건설사의 분양물량 감소로 이어질 전망이다. 내년 전국 아파트 분양물량은 2015년 51만호, 2016년 45만호, 2017년 42만호(예정포함)에 비해 축소된 30만호 안팎을 기록할 것으로 판단된다. 특히 지방은 공급과잉과 지역경제 위축으로 분양권 전매차익을 기대하는 단기 가수요와 투자수요 이탈이 예상된다. 아파트 미입주 문제가 불거지며 지역 내 가격하락 문제가 현실화할 수 있는 만큼 입주량 증가로 인한 리스크에 대비한 신규 분양물량 관리가 중요해질 전망이다.

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분양시장을 통한 정부규제가 까다로워질수록 수요 기반이 탄탄한 인기지역과 그렇지 못한 비인기지역의 청약 양극화 현상은 심해질 것이다. 소비자는 장기투자와 시장 변동성에 대비해 입지선정과 분양가에 민감해질 수밖에 없다.

지난 몇 년간 분양시장 호황기, 건설사 등 공급자 우위의 시장에서 소비자 우위의 시장으로 점차 전환할 것으로 예상된다. 높은 청약가점과 중도금 등 여러모로 실탄이 준비된 실수요자는 유망물량의 선택과 당첨기회는 더 확대되므로 정부 규제를 걱정하거나 일희일비할 필요 없다.

다만 깐깐해진 1순위 청약자격 등을 고려할 때 부적격 당첨을 방지하기 위한 입주자모집공고를 정독하고 꼼꼼하게 청약자격을 확인하는게 중요하다. 가점제 당첨자의 재당첨제한 도입⁽³⁾이나 중도금 대출보증 건수 제한⁽⁴⁾, 전매규제에 따른 분양권 거래시장의 취약해진 환금성을 고려할 때 단기시세차익보다는 대기수요가 탄탄하거나 소비자의 분양가 눈높이를 맞춘 똘똘한 분양물량 한 채를 잘 골라낼 혜안이 필요하다.

세대주가 아니거나 5년 내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속할 경우 또는 2주택 이상 소유세대에 속한 경우는 조정지역과 투기과열지구에서 1순위 자격이 제한되므로 부적격 당첨에 유의해야 한다.

주택시장은 누적된 가계부채 증가로 인한 뇌관이 여전하고 미국 연준의 금리인상에 따른 국내 기준금리 인상요인이 상당하다. 그동안 단기차익을 노렸던 가수요자들이 분양시장을 떠받쳤지만 청약자격 및 전매기간 강화, 세금 및 여신규제 수위가 갈수록 높아지고 있어 이와 같은 투자패턴은 앞으로 통하지 않을 것이다.

당장보다는 몇 년 뒤를 내다보는 혜안으로 시공능력이 뛰어난 베스트 브랜드와 지역 내 수급여건, 개발호재까지 꼼꼼히 살피는 청약전략이 중요한 시점이다. 철저한 분양가 분석을 통해 경쟁력을 키우고 충분한 자기자본으로 향후 혹시 모를 시장변동성에 대비할 필요가 있다.

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