로펌 고우 고윤기 변호사, 서울지방변호사회 사업이사

물론 자금이 충분해서 필요한 사업장 소재지의 부동산을 매수하면 가장 좋겠지만, 자금 혹은 세무적인 문제로 부동산을 매수하지 못하는 경우가 있다. 그럼 결국 임대차를 통해서 사업장 소재지를 확보해야 한다. 일차적으로는 부동산 중개업소를 통해서 임차할 목적물을 찾는다. 요즘에는 부동산 중개업소에서 중개 목적물에 대한 설명을 잘 해주기는 하지만, 그래도 직접 확인해야 할 사항이 몇 가지 있다.

일단 공문서로 건물의 가장 기본적인 문제를 확인해야 한다. 부동산이니 당연히 등기부등본을 발급받아야 하겠고, 그 외에 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 확인해야 한다.

먼저 등기부 등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있다. 물론 동사무소, 구청 등 관공서에 직접 찾아가 등기부등본을 발급받을 수도 있다. 등기부 등본을 발급받을 때에는 부동산 소재지의 지번을 알면 된다.

등기부에는 두 가지 종류가 있는데, 토지등기부와 건물등기부다. 건물을 임차하려고 하는 경우에도 토지등기부와 건물등기부를 모두 발급받아 내용을 확인해야 한다. 그리고 오피스텔, 상가 등을 집합건물이라고 하는데, 이 경우 집합건물등기부를 발급받으면 된다.

등기부 등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있다. 등기부 등본을 발급받을 때에는 부동산 소재지의 지번을 알면 된다.   ©중기이코노미

먼저 등기부등본의 ‘갑구’에서 이 건물의 소유자가 임대인과 일치하는지를 확인한다. 그리고 건물과 토지의 소유자가 동일한지 여부도 확인해야 한다. 건물의 소유자와 토지의 소유자 간에 분쟁이 발생해 세입자가 고생하는 경우가 종종 있기 때문이다. 그래서 가능하면 건물의 소유자와 토지의 소유자가 일치하는 건물을 임차하는 것이 좋다.

그 다음으로 ‘갑구’에서 확인해야 할 것은, 부동산의 세금체납, 가압류, 압류 등이 있는지 여부다. 세금이 체납돼 가압류 혹은 압류된 사실이 있는 부동산의 경우 웬만하면 임차하지 않는 것이 좋다.

소유자를 확인한 후에는 이 부동산을 담보로 어느 정도의 대출이 돼 있는지를 확인해야 한다. 물론 대출이 없으면 가장 좋겠지만, 위치도 좋고 시설도 좋으면서, 전혀 대출이 없는 부동산을 찾기가 생각보다 쉽지 않다.

대출이 있는 경우 대개 부동산에 근저당권을 설정하게 마련이고, 그 근저당에 대한 내용은 부동산 등기부등본의 ‘을구’에 있다.

이 ‘을구’에서 근저당에 대한 내용을 확인하면서 유의해야 할 사항이 몇 가지 있다. 먼저 어떤 곳으로부터 돈을 빌렸는지를 확인해야 한다. 제1금융권이나 제2금융권이라면 크게 문제가 되지 않는다. 그런데 제3금융권이나 근저당권자가 개인인 경우라면, 건물주의 신용상태를 의심해 보아야 한다.

여기까지가 부동산 등기부 등본에서 볼 수 있는 기본적인 임차목적물에 대한 사항이다. 여기서 하나 더 나아가서, 부동산 소유자의 개인 등기부등본을 발급받아 본다. 

앞서 본 임차목적물의 부동산 등기부에는 부동산 소유자의 개인주소가 나와 있다. 이 개인주소에 대한 부동산 등기부 등본을 발급받아 보면, 소유자의 개인 신용상태를 어느 정도 예상해 볼 수 있다. 임차 목적 부동산 소유자가 법인인 경우도 마찬가지다. 법인 등기부등본을 발급받은 후, 법인 등기부에 기재된 대표자 본인의 개인주소를 확인한다. 그리고 그 주소에 대한 등기부 등본을 발급받으면, 간접적인 방법이지만 대표자의 신용상태를 가늠해 볼 수 있다.

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