A기업은 전주시 완산구 경원동에 약 325평(약 1074.4㎡) 규모의 부지를 수년째 1층 식당으로 임대를 주고 있다. 사업도 비교적 잘 돼 이 부지에 대해 크게 신경을 쓰지 않아도 됐고, 임대료 역시 영업이 잘 돼 정해진 날짜에 들어오고 있었다. 대상지는 일반상업지역으로 용적률이 500%이고, 15미터 도로에 접해 있으며, 직사각형의 토지형상을 하고 있어 활용도도 좋은 상태다.

유동인구가 많은 시내 중심지에 위치한 이 부지는 주변에 중소규모의 상가들이 밀집돼 있으며 시청과 병원, 백화점 등 관공서와 각종 편의시설 등이 분포하고 있어 접근성이 매우 좋다. 그런데도 수년간 최유효활용을 하지 못하고 소극적인 자세로 운영을 해 오다 최근 지주공동사업을 제안해 왔다. 

 

지주공동개발사업은 지주의 경우 건축비 등 자금 부담없이 수익을 얻을 수 있고, 개발회사는 땅을 매입해야 하는 부담없이도 사업을 영위할 수 있어 서로에게 도움이 되는 방식이다. 사진은 서울 상가밀집지역 이면도로 주변 모습. 기사의 특정내용과 무관.   ©중기이코노미

지주공동개발사업 좋지만 신뢰가 전제돼야

지주는 소유하고 있는 땅을 대고 개발회사는 자금, 인허가, 설계, 시공, 운영을 하는 구조가 일반적인 지주공동개발사업 형태다. 지주는 건축비 등 자금 부담없이 수익을 얻을 수 있고, 개발회사는 땅을 매입해야 하는 부담없이도 사업을 영위할 수 있어 서로에게 도움이 되는 방식이다.

건축물을 완성하고 매각을 하든 아니면 운영을 통해 수입을 나눠 가지면 되는데, 문제는 서로에 대한 신뢰가 전제되지 않으면 무척 어렵게 된다는 점이다. 토지를 포함한 전체 투입원가에서 토지비와 건축비가 차지하는 비율대로 수익을 분배하기 때문에 지주는 토지평가를 높게 하려할 것이고, 개발회사는 건축비를 높게 해 서로 수익을 더 많이 가져가려 한다. 이를 등가교환방식의 지주공동개발사업이라고 한다.

호텔로 변신, 시세차익과 운영수익 만들어

A기업의 사례에서 지주는 토지비를 시세만큼만 인정해주면 된다고 했고, 인근지역의 거래시세 및 경매에 따른 감정평가 조사결과를 받아 들였다. 또 개발회사의 투입원가는 제3자에게 의뢰해 공정한 금액을 도출했다. 결국 지주와 개발회사는 이런 내용을 상호 인정하고 합의를 이뤄 현재 사업이 진행중이다.

대상지 주변에는 7개의 크고 작은 호텔이 영업을 하고 있고, 비즈니스호텔들도 일일 객단가를 10만원씩을 받고 있었다. 고급스러운 호텔은 30만원 이상을 받고 있고, 공실도 많지 않은 것으로 조사됐다. 특히 주변에 전문 의료시설이 부족해 클리닉센터, 스파와 미용센터, 가족형 레스토랑을 부대시설로 갖추면 수익을 더욱 늘릴 수 있다는 판단도 섰다.

토지를 포함한 투입원가 170억원을 투자해 3년간 일일 객단가 8만원만 적용(최소가격)해 운영하다가, 운영수익을 기준으로 자본환원율 7.5%를 적용해 호텔가치를 평가하면 약 280억원으로 추산됐다. 110억원 정도의 시세차익도 기대해 볼 수 있게 된 것이다. 관광호텔로 할 경우에는 건축비의 약 60%선을 관광기금에서 빌려 3%보다 낮은 이자로 활용할 수도 있다.

본 대상지는 인근지역 시장조사 결과, 비즈니스호텔과 의료 및 스파를 부대시설로 해 직접 운영할 경우 60%가 넘는 투자수익률이 예상되고 향후 가치는 더 커질 것으로 전망된다. 부동산은 갖고 있는 잠재력을 현재화시킬 때만이 가치가 올라가는 것임을 알 수 있는 사례다.[(주)밸류마크자산관리 송상열 대표, 부동산학 박사]

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