문재인정부의 부동산정책이 가계 주택시장에 집중돼, 자산불평등을 해소하기에는 미흡하단 지적이 나왔다.

한국지방세연구원 이선화 연구위원은 더불어민주당 ‘부동산 안정 및 서민주거복지 TF’가 10일 주최한 ‘문재인정부 1년, 부동산정책 및 주거복지로드맵’ 세미나에서 “문재인정부가 지난 1년간 추진해 온 정책은 부동산 전반이 아닌 가계를 대상으로 한 주택시장에 한정돼, 부동산정책이라고 하기엔 협소하다”며 “부동산정책의 목표는 가계 주거안정화 외에도 자산불평등 완화도 포함된다. 현정부의 정책은 주거안정화에만 집중해 자산불평등을 완화하는 효과는 미흡하다”고 주장했다. 

“부동산정책 목표는 주거안정화 외 자산불평등 완화도 포함”

현정부 부동산정책은 수요관리 및 공급확대 정책을 골자로 한다. 수요관리 차원에서 나온 8·2대책과 가계부채종합대책은 양도세중과 등 투기적 수요에 대한 조세정책과 LTV·DTI 한도 축소, DSR 도입 등 금융정책을 담았다. 지난해 11월 발표한 주거복지로드맵은 실수요자와 서민을 대상으로 한 공공임대주택 확대 등 공급측면 대책이다.

<자료=국토연구원>

이선화 연구위원은 주거안정화가 자산불평등 해소로 직결되는 것은 아니라고 지적한다. 그는 “주거안정화를 가늠할 수 있는 지표인 자가보급률과 공공임대재고율이 안정적으로 관리돼도, 자산가격 변동에 따른 부의 불평등이 해소되는건 아니다”라며, “주택시장 변동성이 큰 경우 금리인하가 자산가격에 미치는 영향이 높기 때문”이라고 설명했다. 금리인하시 주택가격이 상승하기 때문에 주택보유자의 자산가치는 상승하지만, 전·월세 거주자의 경우 자산가치 변동이 없기에 불평등이 심화된다는 얘기다. 

“20년간 GDP대비 소득세율 상승, 부동산자산세율 하락”

한국사회의 자산불평등 구조가 심각해진 원인중 하나로 이 연구위원은 낮은 보유세(재산세+종합부동산세)를 꼽았다. 한국의 경우 민간보유 부동산 시가총액대비 보유세율은 0.156%, 한국을 제외한 OECD평균(0.435%)에 비해 현저히 낮은 수준이다. 보유세와 거래세를 포함한 부동산자산세율도 한국은 0.367%, OECD평균(한국제외) 0.561%에 한참 밑돈다. 그는 “지난 20년간 GDP대비 소득세율은 상승한 반면 부동산자산세율은 하락했다”며 “소득을 창출하는 사람이 부동산 보유자보다 더 많은 조세를 부담해왔다”고 꼬집었다.

자산불평등 문제를 완화하기 위해서는 가계뿐 아니라 법인을 포함한 부동산정책을 마련해야 한다는게 이선화 연구위원의 제안이다. 

지난 10여년간 법인소유 토지비중은 지속적으로 증가했다. 전체토지에서 법인소유 비중은 2005년 16.4%에서 2013년 19.6%로 증가했고, 같은기간 분리과세대상토지는 20.7%에서 24.9%로 증가했다.

<자료=한국지방세연구원>

분리과세대상 토지 축소·조정해 법인으로 돈 쏠림 막아야

법인부동산 정책과 관련, 이 연구위원이 제시한 방안은 늘어나는 법인소유 분리과세대상 토지를 축소·조정해 세수증대와 함께 법인으로의 돈 쏠림현상을 억제하자는 것이다. 

분리과세대상은 현행 지방세법에 따라 농지·목장용지·임야·공장용지와 같이 공급목적으로 소유하는 토지 등은 저율분리과세대상, 골프장 및 고급오락장용 토지 등은 고율분리과세 대상으로 구분한다. 

토지 유형에 따라 세율을 달리 적용하는 현행 토지 재산세 부과기준을 토지가격으로 바꾸자는게 이 연구위원의 주장이다. 그는 “현행법상 토지에 대한 세부담은 토지가격이 아닌 유형구분에 따라 달라지는데, 구분의 자의성을 배제하기 어렵다”며 “토지가격은 해당토지의 생산성과 미래가치를 모두 담고 있으므로 가격만을 과세표준 기준으로 삼는게 합리적”이라고 했다. 다만 농지나 골프장, 고급오락장용 토지 등 정책목적상 저율 혹은 고율과세가 필요한 경우에는 조세특례를 적용해야 한다고 덧붙였다.

임대소득자에 대한 종부세 과세특례 축소해야 집중 완화

임대소득자에 대한 종부세 과세특례도 비판했다. 이선화 연구위원은 “종부세 부담을 높이더라도 임대주택에 대한 과세특례를 축소하지 않으면, 종부세는 부동산보유 집중을 완화하지 못한다”고 주장했다. 

또한 “주거안정화는 일정 수준이상 자가보급률과 공공임대주택 공급을 통해 달성할 수 있으며, 민간등록임대 활성화만으로는 달성하기 어렵다”며 “임대사업자 양성으로 양질의 민간임대를 실현할 수 있을지 의문”이라고 지적했다.

보유세 ‘조세정의 실현’에서 접근하고, 공시지가 정상화를 

이날 보유세 정책은 ‘집값잡기 수단’이 아니라 ‘조세정의 실현’이라는 측면에서 접근해야 한다는 주장도 나왔다. 

‘민주사회를 위한 변호사 모임’의 김남근 부회장은 “강남집값이 상승하면 보유세 강화를 검토한다는 식으로 집값을 잡기 위한 수단처럼 논의하다보니 보유세의 정당성이나 신뢰성이 떨어진다”며 “보유세 실효세율 1%를 목표로 설정하고 꾸준히 추진해야지, 단기적으로 접근하면 정당성과 실효성에 안 좋은 영향을 준다”고 지적했다.

보유세 실효세율을 높이기 위해 공시지가를 정상화해야 한다는 지적도 나왔다. 강남대학교 세무학과 유호림 교수는 “재산세와 종합부동산세 모두 조세부담이 매우 낮다는 문제가 공통적으로 존재하는데, 공정시장가액비율이 현저하게 낮다는 점에 기인하는 것”이라며 “공시지가를 실거래가와 유사한 수준으로 정상화하고, 공정시장가액비율을 폐지해야 한다”고 주장했다. 그는 다만 “공시지가 정상화는 모든 부동산에 적용되므로 실수요자 조세부담을 급격히 증가시킬 우려가 있다”며 “우선 공정시장가액비율을 단계적으로 인상하면서 폐지하고, 추후 공시지가 현실화를 추진해야 조세저항을 줄일 수 있다”고 덧붙였다. 

공정시장가액비율은 세금부과기준이 되는 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율을 말한다. 주택은 공시지가 60%, 토지와 건축물은 70%를 적용한다. 공시지가는 국토교통부장관이 다른 토지를 대표할 표준지를 선정, 적정가격을 평가한다. 공시지가가 실거래가를 반영하지 못한다는 지적은 지속적으로 제기돼 왔다. 일례로 경제정의실천시민연합이 지난 4일 발표한 내용에 따르면 서울시내 조사대상 건물 총 14개, 매각대금 총액은 4조6508억원인 반면 공시지가는 2조1266억원으로 시세반영률은 45.7%에 불과했다.

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