법무법인 자연수 김광호 변호사

집합건물법에 따르면, 1동의 건물내에 이용상·구조상 독립성을 가지는 여러 개의 건물이 있는 경우 구분소유 할 수 있도록 하고, 구분소유가 되는 건물(전유부분)과 대지사용권(구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리)은 분리해 처분하지 못하도록 돼 있다.

하지만 집합건물법 제정 전에 신축한 건물들은 아직도 집합건물로 등기가 돼 있지 않은 경우가 많고, 집합건물법 제정 이후 신축된 건물도 집합건물로 등기하지 않은 경우가 있어 문제가 된다.

실제 A가 집합건물을 신축·분양하면서 수분양자인 B 등에게 해당 전유부분과 함께 토지 중 일부 공유지분에 관한 지분소유권이전등기를 해주고, 나머지 공유지분은 장차 건물증축 등을 위해 남겨 뒀는데, 나머지 공유지분에 관해 설정된 근저당권에 기한 경매절차에서 C가 소유권을 취득한 후 B 등을 상대로 임료 상당의 부당이득반환청구를 한 사건이 있다.

빌라나 상가를 매수할 때 토지가 집합건물로 등기가 돼 있지 않고 공유로 돼 있는 경우가 있다. 불측의 피해를 입지 않기 위해 집합건물로 등기되지 않은 이유 등을 면밀히 따져보고 매수해야 한다.<이미지=이미지투데이>

최초에 건물을 분양받은 B 등은 건물 지분에 맞게 대지 지분을 취득했으므로, 나머지 공유토지 때문에 자신들이 토지 사용료를 내야하는 상황을 전혀 예상할 수 없었을 것임에도, 결국 나머지 공유토지를 낙찰받은 C에게 임대료 상당의 사용료를 지급해야 한다는 결론이다.

B의 입장에서는 대법원 판결이 부당하다고 생각될 수 있으나, 토지가 공유관계로 있었기에 나머지 공유토지를 낙찰받은 C와의 이해관계를 고려할 때 대법원 판결이 부당하다고만은 할 수 없다.

따라서 빌라나 상가를 매수할 때 토지가 집합건물로 등기가 돼 있지 않고 공유로 돼 있는 경우에는, 위와 같은 사건이 발생할 수 있음을 염두해 두고 불측의 피해를 입지 않기 위해 집합건물로 등기되지 않은 이유 등을 면밀히 따져보고 매수해야 한다.

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