직방 함영진 빅데이터랩장

당초 6월경으로 예상된 3기 신도시 추가 택지 발표시점이 한 달여 이상 앞당겨진 것은, 최근 서울 강남권을 중심으로 급매물이 소진되면서 가격 낙폭이 둔화되는가 하면, 재건축 가격이 상승 움직임을 보였기 때문이다. 서울 집값 재반등 논란을 조기에 불식시키고, 신도시 입지발표 보안 문제 등을 두루 고려해 공개를 서두른 셈이다.

이미 발표된 신도시급(330만㎡ 이상) 택지는 경기도 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양지구 등 수도권 동부권이 주를 이뤘던 반면, 이번 3차 공급에서는 고양 창릉, 부천 대장지구가 선정되며 수도권 서부권의 주택공급을 안배했다. 대부분 서울 외곽에서 평균거리 1㎞대에 위치한다. 지하철 연장, super-BRT 등 광역 교통대책과 자족용지 확보에 따른 일자리 지원도 병행할 계획이다.

우선 고양 창릉지구(813만㎡, 3.8만호)는 택지를 중심으로 인근에 원흥, 지축, 삼송지구와 은평뉴타운, 향동·덕은지구가 둘러싸고 있어 추가개발 압력이 높은 지역이다. 판교 제1테크노밸리의 2.7배 규모인 135만㎡의 자족용지와 경의중앙선 외에도 지하철 고양선(14.5㎞, 새절역~고양시청) 신설, GTX-A 노선 연결 등으로 여의도, 용산, 강남을 25~30분내 주파할 수 있다는 것이 매력이다. 일산 1기신도시 주택 교체수요 유입과 수도권 북부 20~40세대의 내 집 마련에 도움이 될 전망이다.

부천 대장지구(343만㎡, 2.0만호)는 남단인 경인고속도로 좌우로 펼쳐진 택지다. 주변에 계양테크노밸리와 서운일반산업단지 등 자족기능이 밀집해 있고, 김포국제공항과 강서 마곡지구가 가깝다. 최근 분양을 시작한 인천 검단신도시와 3기신도시인 계양지구가 동시 개발될 예정이다.

이외에도 중규모 택지지구인 안산장상(221만㎡ 1.3만호), 용인구성역(276만㎡, 1.1만호), 안산신길2(75만㎡, 0.7만호), 수원당수2(69만㎡, 0.5만호)가 동시 개발되고, 지하철역 복합개발과 도심공공부지, 군 유휴부지, 공공시설 복합화를 이용한 소규모 택지개발 등이 병행된다.

정부가 지난 5월 고양시 창릉동과 부천시 대장동을 3기 신도시로 추가 선정했다. 사진은 경기도 고양시 창릉동 일대.<사진=뉴시스>

대출규제, 부동산 세제강화 등 강력한 수요억제책으로 주택 거래량이 급감하면서 수도권 주택시장 전반은 안정세를 유지하고 있는 상황이다. 여기에 대규모 수도권 공공택지 입지까지 추가 공개되며 당분간 집값은 약세를 띨 전망이다.

장기적으로 인근지역 내 집 마련 대기수요자의 청약기회가 확대되고, 단기 집값 안정흐름도 유지될 것으로 보인다. 지난해부터 지속된 무주택자의 청약기회 확대를 포맷으로 한 분양제도 개선과 주택 대량공급을 통한 내 집 마련 수요자의 줄 세우기 정책이 잘 맞물린다면, 장기적인 집값 안정 시그널을 시장에 심어줄 수 있다.

다만 3기 신도시의 성공적인 개발과 안착을 위해 선행돼야 할 것들이 있다. 소비자들이 만족할만한 합리적인 분양가와, 택지조성 시 약속한 자족기능 그리고 광역교통망의 인프라 개선 속도가 결국 3기 신도시 성공의 관건이 될 전망이다.

일자리와 주거가 하나의 생활로 연계되고 서울 등 인근 도시로의 접근성이 완비되지 않는다면, 서울 수요 분산에 실패할 것이기 때문이다. 단순히 택지지구 내 2배 이상의 도시지원시설용지(기업지원허브 등)를 확보한다고 해서, 판교신도시처럼 자족기능이 안착되고 자발적으로 기업육성이 되지는 않을 것이다. 세금 감면 및 토지 조성가 인하 등 기업유치를 위한 다양한 행정지원과 업무 집적을 통해, 장기적으로 기업이 안착할 수 있는 환경을 조성해야한다.

택지 개발방식과 보상금액을 두고 반대이견이 벌어진 지역주민의 목소리를 얼마나 다독일 수 있느냐도 관건이다. 정부는 해당 지역의 주민 및 지자체와 유기적 합의를 이끌어야 한다. 택지보상과 신도시 개발방향에 대한 다양한 이견(노후 주거지 공동화 현상, 신도시 빨대효과, 주거지 과밀화, 낮은 택지보상가 등)을 봉합하는 등 다원화된 세상의 목소리를 듣고 의견을 반영해 중재해야 택지개발 반대(반발)를 합의로 이끌어 낼 수 있을 것이다.

공급과잉 우려도 풀어야할 숙제다. 고양 창릉, 부천 대장지구 모두 주변 기존 택지개발로 인한 입주적체와 미분양 문제가 있는 상황에서 추가 신도시 개발로 인한 공급과잉 문제는 지역사회에 또 다른 부담이 될 수 있다. 유연한 공급시기 조율과 기존 택지지구와의 상생 및 연계개발을 모색해야한다.

하반기 수십조원 규모의 대토보상금이 부동산시장에 재유입될 가능성이 큰 와중에 수도권 3기 신도시 공급이 확정되면서, 시중의 유동자금이 토지 및 부동산 시장의 가격앙등 도화선이 될 가능성을 불식시키기 위해 토지보상 방식 역시 다양화할 필요가 있다. 대토, 채권, 현금보상 외에도 연금방식의 보상을 포함시켜 시장에 풀리는 자금이 부동산시장의 불쏘시개가 되지 않도록 주의해야한다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)

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