상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

전대차란, 세입자가 자신의 임차권에 기초해 임차목적물(상가 또는 주택)을 제3자에게 다시 세를 주는 것을 일컫는다. 그렇지 않아도 취약한 임차권에 터잡아 인정되는 권리다보니, 아무래도 일반적인 임대차보다도 그 보호가 더 취약하다.

최근에 전대차가 크게 화제가 된 사건이 있었다. ‘GS리테일’과 ‘서울도시철도공사’가 임대차계약을 맺고, 다시 영세상인들에게 전대차를 내줬는데, 임차인인 GS리테일이 임대차계약을 연장하지 않아 영세상인들이 하루아침에 길에 나앉게 생겨버린 것이다.

GS리테일과 서울도시철도공사는 2014년경 지하철 6·7호선의 유휴공간 개발사업 계약을 맺었다. GS리테일에 공간을 5년간 임차하고, 만료시점에 다시 5년 연장이 가능하다는 내용이었다.

임대차 위탁을 맡은 GS리테일은 서울 지하철 6·7호선 406개 점포를 묶어 임대관리를 하면서, 2013년 10월부터 올해 10월까지 세를 내줬다. 이 과정에서 GS리테일과 전대차계약을 맺었던 대부분의 영세상인은 계약내용을 꼼꼼히 살피지 않고 10년까지 장사를 할 수 있다고 생각했었다. 임차인이 GS리테일인데, ‘설마 문제가 있겠어’라고 안이하게 생각한 것이다.

그런데 GS리테일은 임대차계약을 통해 별다른 수익을 내지 못하고 오히려 적자를 보게 되자, 황당하게도 임대차계약을 연장하지 않고 서울도시철도공사측에 ‘임대차기간이 만료되자 나가겠다’고 통보해버렸다.

GS리테일과 서울도시철도공사가 임대차계약을 맺고, 다시 영세상인들에게 전대차를 내줬는데, 임차인인 GS리테일이 임대차계약을 연장하지 않아 영세상인들이 한순간 일터에서 쫓겨나게 된 일이 발생했다.<이미지=이미지투데이>

이쯤 되면 도대체 법에서 전대차를 어떻게 규정하고 있기에 이러한 일이 생기는 것인지 관련법이 궁금해진다. 시민들의 법률관계를 규율하는 가장 기본적인 법인 민법에서는 ‘전대차’를 다음과 같이 규정하고 있다.

전대차는 기본적으로 건물주의 동의가 있는 경우에만 허용되며(민법 629조 1항), 건물주의 동의 없이 무단으로 임차물을 전대한 때에는 건물주는 임대차계약을 해지할 수 있다(629조 2항). 그러나 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 건물주의 동의가 필요 없다(632조)고 한다.

세입자가 건물주의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 건물주에 대해 의무를 부담한다(630조). 이와 같이 전대차는, 기본적으로 전차인은 건물주에게 직접 의무를 부담하지만 전차인이 직접 건물주에게 권리를 주장할 수 없게끔 돼 있다.

상가의 세입자를 가장 강력하게 보호하고 있는 상가건물임대차보호법도 전차인은 거의 보호하지 않는다. 상가건물임대차보호법은 전차인에게 계약갱신요구권 정도만 인정을 하고 권리금에 관한 권리, 대항력 등은 전혀 인정하고 있지 않다. 대항력이란, 세입자는 집주인이 변경되는 경우에도 새로운 집주인에게 임대차계약의 권리를 주장할 수 있는 권리를 말한다.

전대차는 법률문제가 발생할 가능성이 굉장히 큰 위험한 계약이다. 전대차는 앞서 살펴본 바와 같이 법에 의해서 보호를 거의 받지 못한 채 사각지대에 놓여있기 때문이다.

전대차는 가급적 체결하지 말 것을 권한다. 만약 혹시라도 꼭 체결해야 하는 상황이라면 반드시 전문가를 통해 전대차계약서라도 검토를 받고, 발생할 수 있는 위험성에 대해서 미리 확인해야 할 것이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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