직방 함영진 빅데이터랩장

우선 임차인이 자신의 임차물을 제3자에게 임대하는 전대차 계약이다. 즉 임차물을 제3자가 사용 수익하게 하는 계약을 말하는데, 임차인과 전대차 계약을 체결한 전차인도 ‘상가건물 임대차보호법’을 적용받을 수 있을까?

전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에서 임차인을 대신해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

하지만 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수 기회 보호 등)를 보면, 전대인과 전차인의 전대차 관계에는 적용되지 않는다. 따라서 전차인은 상가건물 임대차보호법에 따른 권리금 회수기회 보호는 받을 수 없다.

다음은 임차인의 위반건축물 설치와 관련한 사례다. 상가 4칸에 공동화장실로 구성돼 있는데, 상가 1칸 임대차 계약체결 당시 임차인이 커피전문점을 하고자 하며 내부가 아닌 외부에 화장실을 설치한다고 해서 허락했고, 문제가 발생하면 철거 등 법적 책임은 임차인이 지는 것으로 구두 합의했다. 만약 이행강제금이 나오거나 철거 명령이 떨어진다면, 임대인은 어떤 조처를 해야 하나?

영업부진으로 2019년 8월과 10월, 2020년 1월에 월세를 내지 못했는데 계약해지가 가능한가? 임차인이 연속해서 연체하는 것과 무관하게 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다.<사진=뉴시스>

하지만 임차인은 약정대로 위법건축물로 인한 문제를 책임져야한다. 구청에서 해당 시설에 대해 철거 명령 및 과태료 등을 부과하면, 위법건축물을 철거하고 과태료를 부담해야한다. 다만 임대인은 임차인이 구두약속을 부인할 경우를 대비해, 임차인과 위반건축물과 관련한 책임을 서면으로 정리할 필요가 있다.

또 연속하지 않은 임대료 연체로, 임대인이 계약을 해지하면 어떻게 하나? 식당 영업부진으로 2019년 8월과 10월, 2020년 1월에 월세를 내지 못했는데 임대인으로부터 계약해지를 통보받았다. 3회 연체를 하긴 했지만 연달아 밀리지 않았는데 계약해지가 가능한가?

임차인의 차임(임대료) 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때는, 임차인이 연속해서 연체하는 것과 무관하게 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다. 임대차계약 해지일에 임차인은 임대차보증금을 반환받고 점포를 임대인에게 반환해야 하는 것이다.

한편 임대차가 종료된 후에도 임대인에게 보증금을 돌려받지 못했다면? 2019년 2월 계약기간 1년으로 상가 임대차계약을 체결했는데, 영업이 별로라 계약종료(2020년 2월) 3개월 전부터 임대차가 끝나는 날에 보증금을 돌려달라고 했지만 반환받지 못하고 있다. 어떻게 해야 하나?

임대인이 임대차 만료일이 지났음에도 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인은 임대차보증금 반환 청구소송 등의 법적구제절차를 거쳐야한다. 이때 임차인은 임차물을 점유하더라도 사용·수익하지 않는다면 원칙적으로 임대료 부담 의무는 없다. 지역에 따라 환산보증금이 일정금액(서울 9억원) 이하일 때 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써, 해당 점포를 비우더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않게 된다. (중기이코노미 객원=직방 함영진 빅데이터랩장)

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