상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 김재윤 변호사

전월세신고제는 주택 임대차 계약을 하면, 집주인과 세입자 등 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금과 차임 등 임대차 계약 정보를 신고하게 하는 내용이다. 임대차 계약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있다. 즉, 집주인이 거부한다면, 세입자 혼자서도 신고할 수 있게 된다. 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 세입자로선 임대차 신고를 하면 확정일자를 자동으로 부여받게 되고, 이후 계약 갱신 때를 위해서라도 신고하는 것이 유리하기에 유인이 크다.

전월세상한제, 계약갱신청구권제에 대해서는 대체로 한 차례 계약 갱신을 허용하되(2+2년), 임대료 증액은 이전 계약의 5%를 넘지 못하게 하는 방안이 유력하다. 기존 안대로 법안이 통과된다면, 2년의 계약기간이 지났을 때 세입자가 원하면 세입자 귀책사유가 없는 한 차례 갱신해야 하고, 이때 임대료는 기존 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있게 된다.

한국중소상인자영업자총연합회와 참여연대, 민변 등 시민사회단체들이 지난 3월26일 서울시청 앞에서 기자회견을 열고, 코로나19로 존폐위기에 있는 골목상권 자영업자에게 필요한 긴급처방으로 상가임대료 인하를 요구했다. <사진=한상총련>

최근 소상공인들은 코로나19로 인해 큰 영업손실을 보고 있는데, 임대료는 기존대로 지급하고 있는 게 대다수다. 이에 상가건물임대차보호법도 일부 개정해야 할 조항이 있다. 기존에 논의돼 왔던 것은 환상보증금제도의 폐지, 계약갱신청구권의 장기 보장 등이 대표적이었다.

하지만 이번 코로나19 장기화로 ‘차임감액제도’를 현실화하는 것이 어떻겠느냐는 논의가 계속되고 있다. 사실 기존 상가건물임대차보호법은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 형식적으로는 차임의 증액뿐만 아니라 감액 청구도 가능한 것으로 규정하고 있다.

하지만 법원에서는 차임의 증액은 폭넓게 인정하는데 반해 차임감액청구는 사정변경이 없다는 이유로 받아 들여 주지 않고 있다. 따라서 이번 기회에 국회에서 차임감액청구에 관한 규정을 조금 더 구체적이고 명확하게 다듬어서 코로나19와 같은 국가적 위기상황에서는 차임감액청구가 가능하도록 개정해야 될 필요성이 있다고 할 것이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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