A기업은 경기도 용인시에 본사를 둔 관광개발 전문업체다. A사는 강원도 강릉시에 있고 관광지로 지정된 1만4000여평의 부지를 3년전 경매를 통해 75억원 수준의 감정가보다 훨씬 저렴한 14억원에 낙찰을 받았다.

이 회사는 부지 개발방향을 놓고 고심하던 중, 관광지 전체가 개발돼 활성화되기를 기다렸다가 사업을 하기에는 너무 많은 기간이 소요될 것으로 판단해 본 연구소와 협업을 하고 관광지개발을 하기로 했다. 수요자분석을 통한 컨셉을 설정하고 그에 따른 적정규모 및 운영방안이 확고해야만 개발을 시작할 수 있다는 판단 때문이다.

A사 부지에는 관광호텔과 글램핑 및 문화시설을 구성하고 국유지에는 전망대, 번지점프, 스포츠타워, 산악자전거, 대관람차, 모노레일, 조각공원, 주니어어드벤처시설을 도입해 전체적으로 힐링을 테마로 한 모험, 교육, 휴식, 체험을 하는 공간으로 만들기로 결정했다.<사진=밸류마크자산관리 기업부동산연구소>

현장조사를 실시한 결과, 유명한 해수욕장과 맞닿아 있고 7번 국도변에 접하고 있으며 부지형상도 정사각형으로 활용도가 높은 편이다. 또 바로 인근에 호수가 잘 정비돼 있어 동시에 이의 활용가치를 찾아볼 수도 있었다. 무엇보다 해당부지와 호수 가운데 낮은 임야가 위치하고 있는데, 이를 알아보니 국유지로 지목은 도로였다. 동해고속도로를 만들기 위해 정부가 매입해 도로로 지목변경했으나, 동해고속도로가 다른 곳으로 개설되는 바람에 방치돼 있는 것이다. 물론 임야와 호수 모두 관광지로 지정돼 있었다. 

본 부지에는 관광호텔과 글램핑 및 문화시설을 구성하고 국유지에는 전망대, 번지점프, 스포츠타워, 산악자전거, 대관람차, 모노레일, 조각공원, 주니어어드벤처시설을 도입해 전체적으로 힐링을 테마로 한 모험, 교육, 휴식, 체험을 하는 공간으로 만들기로 결정했다.

지역의 전통과 자연 그리고 지역축제가 어우러지는 공간이며, 가족이 머물면서 휴식과 가족애를 다시 느끼는 사랑의 장소로 아울러 학생들이 방학을 맞아 특별공부도 하면서 체험도 하는 이색 장소로 탈바꿈하고자 했다. 이와함께 인근 항구로 몰려드는 관광객이 머물다 갈 수 있는 곳으로 새롭게 바꾸기로 했다.

또 지역에서 생산되는 친환경작물들을 호텔에서 음식재료로 사용하고, 판매장을 개설해 줌으로써 직접 판매도 할 수 있게 해 지역주민들의 소득을 증대시키고 협조를 이끌어 내는 방안도 제시했다.

방치되고 있던 국유지를 활용해 지역을 알리고, 전체 관광지를 활성화시켜 지역마케팅으로도 활용하게 함과 동시에, 매년 국유지 임대료를 지급해 투입된 세금을 회수하는 계기로 만드는 것이다.

이로써 자체적으로도 수요가 발생하고 인근 관광지와의 연계를 통해 사계절 수입이 창출되도록 구상했다. 관광호텔과 야영장 등은 관광진흥기금으로 저리융자가 가능해 원가절감과 함께 수익극대화도 기대되고 있다. 수지분석 결과, 운영 5년차부터 BEP(손익분기점)가 맞춰지는 것으로 나왔다. 다양한 프로모션의 적용과 재방문객의 유인을 위한 각종 이벤트를 개최하고 단체와 학교, 공공기관과의 협력을 통해 지속적으로 가치를 높여 나간다면 이를 통해 종국에는 기업가치도 올라가게 될 것으로 예상된다.[(주)밸류마크자산관리 기업부동산연구소 송상열 대표]

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