코로나19 방역에 동참해 평균 매출액이 30% 이상 감소한 경우, 임대료 감액을 청구할 수 있다는 가이드라인이 나올 예정이다. 

31일 정부는 관계부처 합동으로 차임증감청구권의 가이드라인에 담길 기본 방침을 공개했다.

앞서 2020년 9월 상가임대차보호법이 개정돼, 현재 임차인인 소상공인은 “감염병 등에 의한 경제사정의 변동”을 이유로 임대인에게 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다. 감염병 확산 방지 및 예방을 위해 시행한 방역 또는 예방 조치로 인해 소상공인의 매출이 감소하고 임대료 부담이 증가한데 따른 조치다 

그러나 “감염병 등에 의한 경제사정의 변동”이라는 요건이 명확하지 않고, 어느 정도로 차임 등을 조정할 수 있는지도 불분명해 소상공인이 차임 등의 증감청구권을 제대로 활용하기 어려웠다. 

임대인과 임차인 간의 협의가 원활하지 않을 경우, 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 상가건물 임대차와 관련된 각종 분쟁에 대해 소송에 이르기 전 단계에서 심의·조정을 담당하는 기구다. 

그러나 조정위에 신청·성립된 차임증감청구 건수 역시 매우 저조한 상황이다. 조정위에 접수된 임대료 증감청구권의 조정신청 건수는 최근 3년간 연평균 76건, 최종적으로 조정 성립된 건수는 최근 3년간 연평균 7.3건으로 활용도가 매우 저조한 실정이다. 

게다가, 조정위 또한 구체적인 기준이 없어 소상공인의 개별 상황이 아닌 임대물의 객관적 차임 시세만을 분쟁조정의 기준으로 활용하고 있다. 

정부는 임대료 감액 조정의 활성화를 위해 상가건물 임대차보호법 개정을 통한 구체적인 기준을 마련할 필요가 있지만, 법률 개정에 시일이 소요되기 때문에 조정위원회에서 내부기준으로 사용할 가이드라인을 우선 마련키로 했다고 설명했다. 

이에 따라 조정위에서 내부적으로 활용할 분쟁조정 기준을 마련하기로 하고, 가이드라인에 담길 주요 내용을 기본방침으로 우선 공개했다. 

◇임대료 감액 청구 요건, 예방조치 강화+매출액 감소=핵심은 “감염병 등에 의한 경제사정의 변동”의 판단 기준이다. 

조정위는 두 가지 기준을 제시했다. “임대차계약일 이후에 감염병 등에 의한 방역 또는 예방 조치가 강화”되고, “방역 또는 예방 조치 강화 전·후 평균 매출액이 30% 이상 감소한 경우”에 임차인이 차임의 감액을 요청할 수 있다는 것이다. 

단, 매출액 감소폭이 30% 미만이더라도 매출액 대비 임대료가 차지하는 비중이 높거나, 매출액 감소로 인해 임차인의 손익분기점의 한도를 현저히 초과하는 경우 등 기타 사정에 따라 차임 감액을 청구할 수도 있다고 설명했다. 

아울러, 임대인이 차임 증액을 요청할 수 있는 요건도 명확히 했다. ▲방역 또는 예방 조치가 없어지고 ▲매출액이 방역 또는 예방 조치 강화 이전으로 회복되면 가능하다고 밝혔다. 

차임감액 범위에 관한 기준도 제시했다. 원칙적으로 방역 또는 예방 조치가 강화되기 전·후 평균 매출액이 감소되는 비율만큼을 기준으로 해서 감액의 구체적인 범위를 협의할 수 있다는 것이다. 평균매출액의 감소비율 만큼 임대료를 감액하는 방식이 가능하다. 

다만, “차임의 구체적인 범위를 협의하는 데 있어 금융비용 및 제세공과금을 고려해 임대인이 감내할 수 있는 범위를 넘지 않도록 해야 한다”고 강조했다. 

해외 사례를 보면, 호주는 평균 매출액 30% 이상 감소한 중소기업의 경우 차임 감액 협의를 하도록 정부가 권고하고 있다. 독일은 별도의 매출감소 요건 없이, 임차인이 영업을 하지 못한 기간 동안 발생한 임대료의 50%를 면제하도록 요구할 수 있도록 정하고 있다. 

정부는 이번 가이드라인 도입을 통해 조정위원회의 조정성립률이 높아져 소송비용 등 불필요한 부담이 줄어들 것이라고 기대감을 표했다. 또, 당사자 사이에 자율적 분쟁해결의 기준으로 활용될 수도 있어 차임증감에 대한 협의가 쉬워질 것으로 전망했다. 

아울러, 법무부·중소벤처기업부·국토교통부가 공동으로 진행한 연구용역을 마무리하고, 조정위원회가 활용할 수 있는 구체적 내부기준을 마련해 조정위원회의 활성화에 노력하겠다고 밝혔다. 중기이코노미 이창호 기자