상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

폐업으로 상가를 정리할 때 임대차계약과 관련해 유의할 사항을 크게 세 가지로 정리하면, ▲권리금 ▲원상복구의 범위 ▲보증금 반환이 있다.

먼저 권리금부터 살펴보면, 영업이 꽤 잘 되는 상황에서 충분히 권리금을 받고 가게를 정리할 수 있는데 임대인이 무리한 신규임대차 조건을 요구하거나 권리금회수를 방해하는 행위를 해서 권리금을 받지 못할 상황이라면 상가 임차인은 소송을 대비해야 한다.

권리금을 소송을 통해 해결하기 위해서는 계약 만료 6개월 전부터 만료 시까지 신규임차인을 주선했음에도 임대인의 방해로 인해 실패했다는 정황이나 증거가 있어야 한다. 임대인에게 권리금회수에 관한 협조를 요청하고 그걸 건물주가 거부했다거나 무리한 임대차 조건을 요구해서 권리금회수를 방해했다는 문자, 내용증명 등이 증거가 될 수 있다.

폐업으로 상가를 정리할 때 임대차계약과 관련해 유의할 사항으로 크게 권리금, 원상복구의 범위, 보증금 반환이 있다.<이미지=이미지투데이>

기본적으로는 원상회복의 범위는 계약서 특약사항에 따라 달라진다. 만약 상가임대차계약서에 ‘공실상태로 만들어야 한다’ 혹은 도면이나 사진을 첨부하고 해당 상태로 공사해야 한다고 명확하게 적혀있다면 이를 따라야 한다. 하지만 계약서에 내용이 명확하지 않다면 판례나 법률 해석에 근거해 원상복구 범위를 결정해야 한다. 원칙적으로 현 임차인은 계약할 당시의 상태로 만들어 놓으면 되지만, 만약 임대차계약을 승계했다면 이전 임차인의 원상복구 의무까지 승계했다고 판단 받아 모두 철거해야 할 수도 있다.

원상회복 범위와 관련된 분쟁을 예방하기 위해서는 계약 당시에 명확하게 약정하는 것이 중요하다. 상세한 내용을 정하고 임대차계약 당시 사진을 꼼꼼히 찍어둔다면 임차인이 설치하지 않은 시설까지 부당하게 철거해야 하는 일은 예방할 수 있다.

마지막으로 살펴볼 ‘보증금 반환’ 문제는 결국 앞서 말한 ‘원상회복’과 연결되는 문제다.

임대인 측에서 무리한 원상회복 범위를 요구하면서, 이를 거부할 시 임차인의 보증금에서 임의로 공사비용을 공제하거나 더 나아가 보증금 자체를 돌려주지 않는 경우가 있다. 이 때는 임대인의 무리한 요구를 따라가는 것이 아닌, 객관적으로 임차인이 철거해야 하는 부분을 판단 받아 공사를 한 뒤 보증금반환청구소송을 제기하는 것이 빠른 해결방법이다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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