상가변호사닷컴(법무법인 명경 서울) 정하연 변호사

상가임대차 계약을 할 때 이러한 임대료와 관련해 임차인에게 불리한 약정을 요구하는 경우가 있다. ‘을’의 입장에 놓인 상가임차인이 임대차 계약 당시 어쩔 수 없이 받아들였겠지만, 분쟁을 막을 수 있는 가장 좋은 방법은 계약 당시 불리한 내용이 있을 경우 임대차계약 자체를 맺지 않거나 해당 조항의 삭제를 요구하는 것이다.

그러나 “상가임대차 계약 시 매년 임대료를 10% 인상한다”등의 불리한 조항을 이미 체결한 상태라면 어떻게 해야할까.

우선 상가건물임대차보호법 제11조 차임 등의 증감청구권에 따르면 약속한 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 임대료에 대해 증감을 청구할 수 있다. 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과할 수 없으며 현재 5%로 정하고 있다.

환산보증금 이내 상가임대차계약이라면 “매년 10%씩 임대료를 인상한다”는 특약사항은 강행규정에 위반해 무효라고 봐야 한다.<이미지=이미지투데이>

또한 상가임대차보호법은 강행규정으로 임차인에게 일방적으로 불리한 약속을 한 경우 해당 약속은 효력이 없다. 즉, 환산보증금 이내 상가임대차 계약이라면 “매년 10%씩 임대료를 인상한다”는 특약사항은 강행규정에 위반해 무효라고 봐야 한다.

하지만 환산보증금 범위를 초과하는 임대차 계약의 경우 월세 상한선의 적용을 받지 않아 5%를 초과해 임대료를 인상할 수 있기 때문에 다양한 분쟁이 예상된다. 실제로 작년 서울시의 점포별 환산보증금 평균은 3억4916만원이었으며, 상가건물임대차보호법 일부만을 적용받을 수 있는 환산보증금 9억원 초과 점포는 4.5%였다.

다만 환산보증금을 초과할지라도 주변시세 등을 종합적으로 고려해 적정선에서 인상을 할 수 있다.

매년 10%를 인상한다는 약정의 경우 법원을 통해 다투었을 때 무리하다고 보이지 않아 인정될 확률이 높다. 만약 임대료 분쟁이 생겼을 경우 상가임대차분쟁조정위원회에서 조정을 진행하거나 임차권존재확인청구의소 등을 통해 해결이 가능하다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 정하연 변호사)

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