제조업체인 A기업은 대전 유성구에 있는 근린상가의 한 건물을 싸게 매도한다는 정보를 듣고, 적정한 매입가격과 향후 투자가치에 대해 의견을 물어 왔다. 매달 발생하는 임대수입은 물론 몇 년후 시세차익도 염두에 두고 매입할지 여부를 결정하기 위해서다.

대전 유성구에 있는 근린상가(사진 위치도)를 싸게 매도한다는 정보를 듣고, 적정한 매입가격과 향후 투자가치에 대해 한 업체가 의견을 물어 왔다.<사진=(주)밸류마크자산관리>

◇상권분석=상가는 상권분석이 필수적이다. 주위 배후상권의 질과 양, 유효수요, 교통 접근성, 상권자체의 성쇠 정도, 도로관계, 권리금의 유무, 상가자체의 특성, 업종, 통행인의 행태, 주위 개발상황, 상권의 이동 등을 종합적으로 따져 봐야 한다.

이곳 주위는 아파트밀집지역이고, 재개발이 본격 진행되고 있었다. 지하철역, 학교, 편의점, 시외터미널, 대학교 등이 인근에 위치하고 있어 향후에도 지속적인 수요창출이 가능할 것으로 분석됐다. 주요 업종으로는 숙박, 주점, 음식점, 편의점, 의원 등이며 오피스텔도 계속 늘어나고 있었다.

특히 세종시 개발에 따라 공무원들이 자주 찾는 장소로 주목을 받고 있는 지역이었고, 유성온천으로의 관광객 유입도 변함없는 것으로 조사됐다. 상권분석 결과 향후 투자가치가 있는 것으로 평가됐다.

◇적정가격=3층 일부 임차인은 기간만료로 임대차계약을 해지하고, 4층 임차인은 7층으로 이동시키며, 3~4층을 병원으로 임대주는 방안을 제시했다. 때 마침 임차하겠다는 병원도 있었다. 이럴 경우 상가 전체적으로도 시너지효과를 가져올 수 있고, 무엇보다 수익력을 가진 병원입점으로 상가가치는 자연히 상승되기 때문이다.

상가는 상권분석이 필수다. 주위 배후상권의 질과 양, 유효수요, 교통 접근성, 상권자체의 성쇠 정도, 도로관계, 권리금의 유무, 상가자체의 특성, 업종, 통행인의 행태, 주위 개발상황, 상권의 이동 등을 종합적으로 따져 봐야 한다. 사진은 서울의 한 상가 밀집지역, 기사의 특정내용과 무관.   ©중기이코노미

투자가치는 연간 순영업소득 1억8000만원을 요구수익률 7%로 가정할 경우, 적정 매입가격으로 25억원이 산출됐다. 즉 25억원보다 낮으면 매입하는데 큰 문제가 없는 것이다. 이 때 요구수익률은 투자자가 바라는 수익률로 위험에 대한 비용을 감안한 최소한의 수익률을 의미한다. 상가의 경우 5~10%선에서 결정을 하는 경우가 대부분이다.

◇자산관리=매입 이후 공실률 최소화, 우량 임차인 지속관리 및 확보, 연체률 최소화, 건물 내용연수의 극대화 유지, 전문적인 세무관리, 효율적인 대관청 업무처리, 동일업종 유치 확대 등으로 자산가치를 극대화하는 전략을 세우고 금융지원을 최적화하는 방안을 마련한다면 이 상가를 매입하는 것이 유리하다는 판단이 섰다.

상가의 가치 확보는 지역 시장환경 종합분석, 마켓 리서치를 통한 상권분석, 철저한 자산관리 기획으로 최적의 상품을 구성하고, 적정한 매입가격을 산정해 매입한 후 지속적인 자산관리 전략을 구사해 나가는 것이 무엇보다 중요하다.[(주)밸류마크자산관리 송상열 대표]

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