주택 미분양 물량이 국토교통부가 언급한 위험선을 1만3000호 이상 웃돌고 있다는 진단이 나왔다. 

한국건설산업연구원이 최근 펴낸 건설동향브리핑에 실린 ‘주택 미분양 추이와 공급량 간 관계’ 보고서에 따르면, 지난 2월 기준으로 전국 미분양 주택은 7만5438호에 달한다. 보고서는 2012년 이후 가장 많은 미분양 재고가 쌓인 것으로 분석되고 있다고 밝혔다. 

앞서 원희룡 국토교통부 장관은 지난해 12월 미분양 물량의 위험선을 6만2000호라고 언급한 바 있다. 보고서는 미분양 물량이 이 기준을 넘어선 것이 지난해 12월이며, 3개월만에 1만3000호를 초과하는 수준까지 확대됐다고 강조했다. 

아울러, “미분양 증가율 역시 가팔라서, 지방 미분양 물량의 전년 대비 증가율은 통계 집계 이후 가장 급하고 수도권 미분양의 전년 대비 증가율은 글로벌 금융위기 이래 15년여 만에 최대”라고 강조했다. 

실제로 올해 2월 미분양 물량은 1월에 비해 0.1% 증가해 증가세가 둔화한 것으로 나타났다. 하지만 1년전인 지난해 2월에 비하면 198.7% 늘어나서, 여전히 위험수준이라고 보고서는 강조했다. 

◇“지역별 상황 달라…심각성 일률 분석 한계”=주택 공급량이 많은 수도권에 비하면, 비수도권의 미분양 물량은 심각해 보이지 않는다. 하지만 주택 미분양 물량을 지역별 인구에 대비해서 분석해보면, 잠재수요에 비해 물량이 과도한 비수도권 지역들이 확인된다. 

보고서에 따르면, 경북 포항, 대구 남구·수성구, 전북 군산, 충북 음성, 충남 천안 등의 미분양 물량이 주민등록인구 수에 비해 많은 것으로 분석됐다. 

그 외에도 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 관리지역에 포함되지 않은 강원, 경기, 울산, 전남 일부 지역에서도 인구 대비 다소 많은 미분양 물량이 쌓여 있는 것으로 나타났다. 

반대로 서울 인접 수도권인 경기 고양·남양주·부천·성남·수원·안산·용인과 충북 청주 등의 경우 주민등록인구 수 대비 미분양 재고가 적은 지역으로 분석됐다. 

그러나 보고서는 “현재 누적 물량을 기준으로 지역별 미분양 재고의 심각성을 일률적으로 분석하는 데는 한계가 있다”고 지적했다. 

일례로, 제주는 2월 미분양 물량이 1929호로 종전 최대 물량을 140% 이상 초과했다. 하지만 과거 정부의 ‘장기 주거종합계획’ 상 추정된 수요보다 이 기간 동안 실제 공급된 수량이 적다는 점을 근거로, 보고서는 제주의 현재 재고수준이 높지만 해소 가능성은 여타 지역보다 클 수 있다고 내다봤다. 

정반대 사례가 광주광역시다. 2월 현재 608호로 세종을 제외하면 미분양 재고가 가장 적은 지역이다. 하지만 한달 전에 비해 미분양 증가율이 132.1%로 집계돼 세종과 함께 전국에서 가장 높은 증가율을 기록하고 있다. 

◇미분양 재고, 향후 공급위축 초래 가능성도=보고서는 “미분양 물량과 분양 물량은 12개월을 두고 음의 상관관계를 나타낸다”고 분석했다. 미분양이 많아지면 1년 뒤 분양 물량이 감소하는 관계란 의미다. 

또, 2021년 말부터 늘어나기 시작한 미분양 물량과 최근 들어 새로 분양되는 물량이 감소하는 추이를 보이는 것 역시 상관관계를 가지고 있다고 분석했다. 

보고서는 “이는 시장의 흐름을 미리 분석한 각 사업장의 사업 지연 및 축소에 따른 예측 가능한 결과”라며, “현재와 같이 미분양 물량 해소가 지난할 경우 공급 감소가 이어질 수 있다”고 우려했다. 

아울러, 공급 부족이 주택가격 상승의 원인이 될 수 있다며, 일정한 수준의 공급량 유지가 필요하다고 강조했다. 

보고서는 아울러 주택법 상 주택거래가 위축된 지역에 혜택을 주는 위축지역 제도를 정비해야 한다고 주장했다. 현재 부동산관리지역 등 국회 발의 법안은 부동산 과열기 시장 규제를 위한 논의에 집중돼 있는데, 현재 시장 상황에 걸맞은 위축지역에 대한 논의를 함께 진행할 필요가 있다는 것이다. 중기이코노미 이창호 기자