상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

처음 누수가 발생하면 대부분의 임차인은 임대인에게 수리를 요청하게 되는데, 운이 좋은 경우라면 임대인 측에서 성실하게 보수공사를 해주겠지만 그렇지 않은 경우도 상당히 많다. 이렇게 된다면 결국 법적 분쟁까지 이어지는 것이다. 그렇다면 건물에 누수가 발생한 경우 임대인과 임차인 중 누구의 책임이 될까?

우선 관련법을 이해할 필요가 있는데, 민법 제623조에 따르면, 임대인은 기본적으로 임대차 계약이 존속하는 중에 목적물을 그 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있다. 이는 다시 말해 목적물의 기본적인 구조 상 문제나 설비로 인해 결함이 발생해 임차상인이 건물을 사용, 수익할 수 없는 상황이라면 임대인은 유지 보수공사를 해줘야 한다는 것이다. 같은 맥락으로 건물의 구조적인 문제로 누수가 발생한 경우라면 이는 임대인이 보수의 책임을 가지게 되는 것이다.

만약 건물의 하자가 원인이 되는 누수가 발생해 임차인에게 손해가 발생했을 때 임대인이 보수공사를 거절하는 경우 어떻게 대처해야 할까?

이때 세입자는 건물주를 상대로 누수로 인해 발생한 손해에 대해 배상을 청구하는 소송을 제기할 수 있다. 만약 임대차 목적물을 누수로 인해 도저히 목적대로 사용 및 수익할 수 없을 정도로 중대한 하자가 발생한 상황이라면, 임대차 계약기간 도중이라고 하더라도 해지를 통보할 수 있다.

이외에도 누수피해로 영업을 할 수 없어 수익을 전혀 낼 수가 없는 수준으로 상황이 심각하다면 임대료 지급을 거절하는 것도 하나의 방법이다. 이는 상가임대차보호법 상 임차인이 3기분의 차임을 연체하면 계약해지의 사유가 되는 동시에 권리금 회수기회를 보호받지 못하는 정당한 사유가 되는 것으로부터 예외가 된다. 실제 진행했던 사건 중에서도 심각한 누수로 인해 세달 이상의 월차임을 밀렸음에도 법원의 조정조서에 따라 합의금을 8000만원에 가깝게 받고 나온 의뢰인이 있다.

그러나 위 사건의 의뢰인은 당시 점포 안에 고인 물을 바가지로 퍼내야 하는 수준으로 피해가 심각했으며, 이에 대해 입증할 수 있는 증거가 충분했기에 가능했던 일이다. 단순히 누수가 발생해 임차인에게 손해가 발생했다는 사실만으로 무턱대고 차임을 지급하지 않았다가는 갱신 및 권리금 주장이 어려워질 수 있으니, 반드시 사전에 전문적인 검토가 필요하다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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