상가변호사닷컴(법무법인 제이앤케이) 김재윤 변호사

상가건물 임대차보호법은 3기의 차임을 임차인이 미납하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있으며, 주택의 경우 2기 차임 미납 시 계약해지가 가능하다. 임차인이 법에서 규정한 계약해지가 가능한 수준까지 연체를 지속했고, 임대인 측에서 계약해지를 정당하게 통보했는데도 불구하고 임차인이 퇴거를 거부한다면, 결국 임대인은 명도소송을 제기한 뒤 판결문을 근거해 강제집행을 진행하는 절차를 거쳐야 목적물을 인도받을 수 있다.

하지만 민사소송 특성상 법원의 판결을 받고 실제 집행까지는 짧게는 수개월, 길게는 연 단위의 긴 시간이 걸린다. 결국 실제로 목적물을 반환받게 되는 시점에는 보증금이 모두 소멸되었을 가능성이 대부분이고, 임차인이 원상복구 의무까지 해태하는 경우 임대인은 임차인이 해둔 시설까지 직접 비용을 들여 철거를 해야 되는 최악의 상황까지 발생할 수 있다.

이러한 상황을 막기 위해, 본안 판결을 기다리다가는 임대인에게 회복하기 어려운 수준의 손해가 발생할 위험이 있거나 임대인에게 일방적으로 극심한 부담을 지우게 되는 결과가 어느 정도 확실시 되는 경우, ‘명도단행가처분’이라는 제도가 마련돼 있다. 가처분 신청 후 법원에서 인용 결정되는 경우 임대인은 신속하게 목적물을 명도받을 수 있다.

하지만 명도단행가처분이 법원에서 인용되려면 채권자(임대인)에게 상당한 손해가 생길 것이 명백하게 입증돼야 하기 때문에 난이도가 높은 편이라고 할 수 있다. 단순히 계약기간 만료 등의 수준으로는 인용될 가능성이 매우 낮다.

월차임이 심각한 수준으로 연체돼 누적된 연체 상당액이 이미 보증금을 초과하거나, 임대인과 임차인간 명도 분쟁 중 이미 합의가 성사돼 임대인이 명도합의금 조의 금전을 지급했는데도 불구하고 임차인이 합의내용을 이행하지 않고 퇴거를 거부하는 등의 사정은 있어야 재판부는 인용 결정을 내리고 있다. 그렇기 때문에 부동산전문변호사와 심도 깊은 전략을 세운 뒤 해당 절차를 밟아야 할 필요성이 있다.

또한 명도단행가처분의 경우 말 그대로 ‘가처분’이기 때문에 인용 후 집행을 했다고 하더라도 이후 본안소송을 통해 확정을 받아야 하는 점도 주의해야 한다. (중기이코노미 객원=상가변호사닷컴 김재윤 변호사)

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